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17律师建议制定《反暴利法》打击房价泡沫征物业税  

2010-03-08 09:46:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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17律师建议制定《反暴利法》打击房价泡沫征物业税

17律师建议人大国务院尽快制定《反暴利法》遏制高房价超面积征物业税

   面对高房价引发的资产泡沫,通货膨胀形势日趋严峻的背景下:2010年3月3日上午,董正伟牵头组织柏平亮、梁会青、陈东、李璐、王澍波、韩瑞轩、肖玲、彭肃华、吴广红、刘嘉、刘柏曦、 李芊芊、李心嵘、李包产、赵秋梅、朱汝玲等17名律师联名向人大国务院发出“立法建议书”。

   建议:1、尽快制定《中华人民共和国反暴利法》,遏制房地产投机房价泡沫、维护公平正义、保障公民住房权益,实现经济健康发展;

     2、开征房地产资源税(物业税)应对人均住房面积30平米以内的住房免税;

      没有巨额的暴利,房价恶性上涨自然得到遏制。我们以25%作为房地产企业的社会平均利润率,超过这一利润的部分,依法对其征收80%的“暴利税”。对个人和其他组织买卖商品房获利也进行反暴利执法。

    最近一个时期很多农村的菜价比北京的高。通货膨胀已经显现,可以预见,未来几个月中国将迎来严重的通货膨胀。通货膨胀背景下,市场投机哄抬价格牟取暴利将成大量存在,再次制定《反暴利法》打击市场投机行为稳定物价就显得刻不容缓。

    此前董正伟已经多次向人大国务院提出《住房保障法(住宅法)》立法建议。尤其是2009年6月25日组织8位团队律师建议6部委打击房地产欺诈哄抬房价引起国内外关注。住建部、发改委、银监会、央行等11月、12月纷纷回应认可采纳相关建议。

    往的《住宅法》立法建议中,已经提到了开征反暴利税、房地产资源税(物业税)打击房地产投机遏制房价泡沫的法律规定。早在2008年第一次董正伟向人大国务院建议中就提到了制定《反暴利法》、《住宅法》立法建议。2008年7月还向国家发改委提出《反暴利法》立法建议,得到发改委认可并回应称将向有关部门建议推进该立法。

    现有反暴利法律文件是“国家计划委员会1995年关于《制止牟取暴利的暂行规定》”几乎成摆设没有发挥作用。

    最近,有关物业税开征的争不断物业税长期看是必不可少,但是短期内开征难度和阻力异常大。但是,通过反暴利税打击房地产投机炒房比物业税更简便易行、更有效。而且反暴利税在应对通货膨胀和市场投机方面具有不可替代的作用。2010年下半年,中国将迎来严峻的通货膨胀形势,迫切需要一部遏制市场投机暴利哄抬价格的法律。《反暴利法》制定刻不容缓!

     投机性买房和开发商囤房囤地、哄抬房价根源在于获取了房地产暴利。消除房地产暴利可以直接的遏制炒房和开发商囤房囤地。针对房地产暴利进行治理作用面小、针对性强,不会对一般购房者造成压力,只会对投机卖房者造成压力。反暴利税直接作用于开发商和投机炒房者,让投机行为无利可图,自让就没有人把房地产作为投资工具进行资本炒作了!因此,要通过制定《反暴利法》对房地产暴利行为进行直接的税收调控,从而实现遏止房地产投机、促进房价合理回归,避免房地产泡沫和资产泡沫,实现经济健康发展。

    1、房地产暴利是高房价的罪魁祸首

    总结各方面研究数据显示:房地产行业的实际利润在28%——60%之间,许多一线城市开发商利润在50%——80%。而去年开发商获取的利润更惊人。房地产行业公开的开发商利润是不真实的,一方面开发商应对税务机关和监管机关的财务数据有水分;另一方面,开发商以开发商计算利润时混淆了一个关键性的因素投入成本、建设成本、自有资金投入,不同的开发商在房地产建设成本、投入成本和自有资金投入是存在巨大差异,开发商将所有的房地产开发建设成本作为利润核算的“分母”。但是实际上开发商自有资金投入不会超过房地产建设成本的50%,一般开发商自有资金投入占项目建设投入总成本的15-40%之间。开发商建设资金来源主要是房屋预售、建筑商垫支、银行借贷、民间或其他借贷、拖欠土地出让金和工程材料款等方式。这些融资方式产生的额外费用都被计算进了房地产建设成本中。

    社会化大生产是一个相互作用的系统,各行业企业竞争发展的结果就是获取平均利润。西方社会一般把企业的平均利润预期定位在15%-20%。而我国的企业平均利润预期一般在25%-30%。当个别企业的利润高于社会平均利润时就是不正当的暴利,这对其他企业就是一种损害。当然个别高新技术企业一定时期内获取平均利润,和公用企业、银行获取低于社会平均利润的收益。在经济全球化,竞争不断加剧的背景下,社会平均利润率在不断下调,西方社会的利润率已经在10%左右了。而我国企业的平均利润率仍然居高下。企业利润率过高的弊端是商品价格过高,资本循环缓慢,资本利用效率低下,居民消费能力受到高物价限制。

    2、对开发商、炒房者征收反暴利税遏制房地产投机价格泡沫

    为了维护公平竞争和民众的住房需求,必须依法规范和限制开发商暴利,我们以25%作为房地产企业的社会平均利润率,超过这一利润的部分,依法对其征收80%的“暴利税”。没有巨额的暴利,房价恶性上涨自然得到遏制。

    对于城市低价非理性上涨过快的问题,仍然可以采取以城市居民社会购买力承受能力为依据的基准地价,土地招拍挂过程中,成交价高于基准地价25%的部分,要征收其2-3倍的土地增值税;开发商倒卖地皮也要采取增加2、3倍土地增值税的法律手段来消除房地产开发过程中的暴利。

    对于个人或者企业、其他组织进行的投机炒房,要根据其二套房转让获利情况,依法征收80%的反暴利税。具体是买入和卖出价盈利超过25%时,超过的部分征收反暴利税。

     3、 二套房物业税并不公平科学超额住房面积作为物业税起征点公平正义

     物业税在高房价背景下诞生,但决不仅仅是为了高房价而存在。物业税只有作为房地产资源税存在时才站得住脚。反对物业税的理由就是商品房买卖后就是物权,是私有财产权。物业税如果作为一项财产性水肿存在,针对私有财产权征税没有道理。有限的土地资源和13亿人口之间存在一个资源占有的矛盾。人人都购买多套商品房,土地资源肯定是不够的,中国土地与人口的矛盾十分突出。在此保障土地资源就要限制个人、单位拥有住房的数量,房地产资源税即物业税也就必然产生了。实际上我们很早就实行了计划生育控制人口,这也是为了节约资源和土地等。

    虽然物业税作为房地产资源税的代名词存在具有不可避免性。但是物业税的征税对象和税率仍然面临不同利益群体的挑战。对于新生代年轻人或者没有住房的人权来说,开征物业税遏制房地产投机炒作、降低房价是件好事。但是住房和商品房买卖不仅仅是一个住房套数的问题,还有面积。

    有人一套住房面积200-300平米,有人两套房子不到90平米。单纯以住房套数作为物业税征税对象并不科学和公平。仅仅以住房面积为物业税征税对象,那么很多面积超大一套房将被征税。还有就是物业税是否对领导干部和公有产权房征税,如果仅仅对商品房征税,这就会客观上造成纳税人法律地位不平等和官员特权例外。由此看来,物业税的征税对象设计是个复杂的工程,设计不好会遭到各个利益群体的反对。另一方面,高房价背景下租房比买房划算,因而很多人选择自己租房住而进行炒房买卖,这也是炒房的一股力量。因此二套房征物业税无助于遏制炒房。

    作为一项房地产资源税,笔者认为物业税应当平等的适用于所有商业和非商业房地产、以及工商业土地开发建设项目。就住房而言,应当以家庭人均住房面积作为是否征收物业税的判断标准依据,适当考虑婚姻状况和住房套数因素。比如以家庭人均住房面积30平米作为免征物业税标准。对于超出人均30平米的住房实行累进税率的房地产资源税税率(物业税),超出人均住房面积30平米且超出面积在30平米内的,征收较低的一个物业税税率;对超出人均住房面积30平米且超出面积在30平米以上的,对超出30平米以上的面积加倍征收物业税。但是,以人均居住面积征税的矛盾在于家庭赡养老人和子女的导致人均住房面积出现变化,这就存在一个适时对人均住房面积核查并退税的问题。

    以上仅仅是关于征税对象方式的初步设想,税率问题还需要认真核算。税率过低不能起到遏制炒房和节约土地资源的目的。过高可能会对工商业合理使用土地造成压力。虽然如此,物业税开征可能会涉及过去拥有多套住房、面积大住房的少数群体,对现有炒房者构成压力、威胁开发商投机暴利,物业税开征道路漫长曲折、难产!

物业税设计利益结构复杂,按套征由于每套房面积不同,同时,单身与婚姻家庭未成年子女都会成为转移套数的逃税借口。另一方面,豪华别墅和单位买房、集体房产按套也会成为逃税的借口。以二套房征税就很难公平科学。按面积确定起征点,能够很好解决公平问题。但是婚姻家庭、抚养子女和赡养老人都会因为离婚、死亡等因素发生变化,还有流动人口问题。

如何确一套房合法住人数量,这就需要借助全国的家庭住房信息联网系统,以婚姻家庭、子女人数作为确定住房人数的基本原则。异地流动购房的,同样适用按照面积征税的原则。也就是说一个人只能选择在一个城市购房享有人均住房面积30平米以内免征物业税的条条件。要证明一个住房住房人数的真实合法型,结婚证、未成年人的出生证明、有关父母关系证明等。父母有自己住房的不得再在子女住房登记为常住人员。考虑到过去买房很多人面积在120平米以内,规定对超出人均住房30平米的住房超出30平米以内的规定一个较低的税率。对超出人均30平米又超过30平米以上的部分实施加倍征物业税的办法。同时,物业税应当是按年征税的一个税率,可以根据家庭 居住人数和面积变化适时调整,对因人数变化导致的多缴或者少缴税款问题,可以建立退税和补税机制。

    就算是做到了上述细节。物业税也是一个向很复杂的工程,它将影响过去购房者和未来购房者的切身利益。所以开征的阻力非常大,有可能无疾而终。但长远来看,房地产资源税对于人口大国的中国非常必要。

但是《反暴利税》就不一样了,直接作用于开发商、炒房者的利润。对超过25%平均利润的部分征收80%的反暴利税。这个税征收以后企业还要面临所得税25%,个人还要缴纳个人所得税20%。此外还要考虑交易时间在周期和其他交易成本、融资成本,房地产暴利和炒房暴利就会消失。没有了利润冲动,房地产投机交易就逐渐消失,房价就难以持续暴涨。反暴利税直接针对开发商和炒房者,不会涉及一般购房者利益,目标明确针对性强很容易取得多数人支持。(以上是有关内容摘录)

附:

    《中华人民共和国反暴利法》建议稿

第一章、一般原则

第一条、为了规范市场经济秩序、公平竞争,保护消费者权益,促进市场价格稳定,构筑社会诚信体系,实现公平正义,依据《宪法》和《立法法》制定本法。

第二条、反暴利法旨在通过税收、金融、行政执法等手段、遏制企业获取超过社会平均利润而实施商品和服务价格垄断及价格畸高的经营行为,或者制裁经营者获取超过社会平均利润的高额利润的经营行为,促进市场价格稳定,企业公平竞争,诚信交易,实现消费者权益保护。

第三条、在中华人民共和国境内从事生产经营和提供有偿服务的公民、法人和其他组织(以下简称经营者)必须遵守本法。

第四条、暴利是指经营者完成一个商品生产销售过程所获取的利润率超过一般企业的社会平均利润率的部分。或者说是单个资本完成一个循环周期所获取的增值利润率超过社会平均利润率的部分。

或者是通货膨胀时期,单个商品和服务价格购销差价、成本价与销售价的利润率超过25%的部分。

以上情形高科技企业除外。暴利损害市场经济公平竞争、导致产业发展失衡;暴利严重损害消费者权益。

第五条、国家提倡经营者获取社会平均利润。社会平均利润分为一般生产经营企业的平均利润率、高科技企业的平均利润率、垄断性行业的平均利润率、以及公益性产品和服务企业的平均利润。

社会平均利润率的确定以一般企业或行业企业的平均利润水平来综合确定;或者以银行同期贷款利率的2-3倍确定;垄断性、公益性企业的平均利润为同期银行贷款的1.5倍。社会平均利润应随着经济发展逐渐降低。现阶段一般企业的社会平均利润率为25%,垄断性、公益性的平均利润率为13%。

第六条、国家维护正常的市场价格形成机制,依法保障企业的经营自主权。国家依法对经营者获取社会平均利润率以上的部分征收80%的反暴利税。

“反暴利税”是一种公平调节企业盈利所得的税种,它类似于个人所得税;也是一种保护消费者权益的惩罚性税种。各级政府及其部门不得将反暴利税纳入纳税排名奖励范围。暴利企业属于社会诚信不良企业,金融机构应慎重对其发放贷款。

第七条、反暴利税由反暴利执法机构做出裁决交由国家税务机关具体征收。有关企业行业监管部门应当依法给予协助。

反暴利的行政执法权由反暴利执法机关在职责范围内行使。

第二章、暴利的认定

    第八条、经营者从事下列经营活动,应当被认定为暴利经营行为: 

    (一)不按照规定对商品和服务明码标价或者在明码标示的价格之外索要高价; 

    (二)谎称商品和服务削价让利,或者以虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价以及其他虚假的价格信息,进行价格欺诈; 

    (三)经营者之间或者行业组织之间相互串通,哄抬价格; 

    (四)经营者违反公平、自愿原则,强迫消费者接受高价商品和服务; 

(五)机场、车站、码头等公共场所内的商品和服务价格高于同时期同一地区同类商品价格30%以上的;

 (六)美容美发、酒吧、娱乐场所的商品价格超出市场价2倍以上的,服务价格超过平均同行业平均价格5倍以上的;

(七)采取其他价格欺诈手段。 

    第九条、经营者提供商品和服务的价格行为应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,执行国家关于商品和服务实行明码标价的规定。 商品的价格和服务的收费标准(以下统称价格),应当符合下列市场交易原则。 

    (一)某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的25%; 

    (二)某一商品或者服务的差价率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品 或者服务的平均利润的25%。但是,经营者通过改善经营管理,运用新技术,降低成本,提高效益而实现的利润率除外。 

       第十条、商品或者服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率以其社会平均成本为基础测定。商品或者服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率的合理幅度,按照其与国民经济和社会发展的关系或者与居民生活的密切程度,市场供求和不同行业、不同环节、不同商品或者服务的特点确定。 

      第十一条、商品和服务的市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度,由反暴利执法机构联合行业监管部门制定,并广泛的征求消费者和经营者的意见;国务院也可以根据不同地区经济发展水平,授权省级人民政府制定本区域内商品和服务的市场平均价格、平均利润率、生产资料平均成本等。 

    反暴利执法机构依法确定社会平均利润率、社会平均生产成本、市场平均价格和差价率并不意味着直接干预经营者正常的市场定价行为。

第十二条、经营者通过加速资本周转次数的经营方式、使企业年度经营利润在25%以上的经营行为,不属于暴利。

第十三条、经营者跨越财务年度出售商品和服务获取利润超过25%,但经过财务年度分摊后利润低于社会平均利润的,可以不视为暴利。但是,经营者囤积居奇,故意延期高价销售商品和服务获取利润超过社会平均利润的,不得按年度进行财务分摊。

第十四条、在物价持续上涨时期,反暴利执法机关可以按季度对零售企业的商品价格实施反暴利检查,也可以对个别商品随时开展反暴利检查,并根据商品的购销差价确定是否构成暴利。

第十五条、房地产企业一个楼盘开发成本(自有资金)和销售价格形成的利润率超过25%以上的就是暴利,土地转让增值部分的利润率超过25%以上的就是暴利。

房地产交易人转让二套以上住房过程中获利超过25%以上的,超过部门征收80%反暴利税。

以上利润率按照会计年度核算、作为反暴利税评判和征收依据。

第十六条、经营者故意隐瞒商品成本价和真实价格信息,导致商业价格畸高影响物价恶性上涨的,反暴利执法机关可以依据购销价格,或者市场价格与成本价格的盈利率确定是否构成暴利。

第十七条、反暴利执法机构应当定期、不定期对物价上涨异常企业、价格热点问题、以及垄断性、公益性行业的利润等展开反暴利核查。

第三章、反暴利的执法

第十八条、公民和法人、其他组织有权利对自己所知晓的企业获取暴利嫌疑行为向反暴利执法机构或者行业监管部门举报、投诉。反暴利执法机构受理投诉或者收到举报后,应当及时调查核实情况,依照本规定予以处理,并根据情况对举报者给予奖励。

第十九条、反暴利执法机关采取定期抽查、临时抽查、价格异常企业核查、垄断性行业年度审查、群众举报行业企业调查等方式开展行政执法活动。

   第二十条、 反暴利执法机构调查涉嫌暴利行为,可以采取下列措施: 

    (一)进入被调查的经营者的营业场所或者其他有关场所进行检查; 

    (二)询问被调查的经营者、利害关系人或者其他有关单位或者个人,要求其说明有关情况; 

    (三)查阅、复制被调查的经营者、利害关系人或者其他有关单位或者个人的有关单证、协议、会计账簿、业务函电、电子数据等文件、资料; 

    (四)查封、扣押相关证据; 

    (五)查询经营者的银行账户。 

    采取前款规定的措施,应当向反暴利执法机构主要负责人书面报告,并经批准。 

 第二十一条、反暴利执法机构调查涉嫌暴利行为,执法人员不得少于二人,并应当出示执法证件。 

 执法人员进行询问和调查,应当制作笔录,并由被询问人或者被调查人签字。 

 第二十二条、 反暴利执法机构及其工作人员对执法过程中知悉的商业秘密负有保密义务。 

 第二十三条 被调查的经营者、利害关系人或者其他有关单位或者个人应当配合反暴利执法机构依法履行职责,不得拒绝、阻碍反暴利执法机构的调查。 

 第二十四条 被调查的经营者、利害关系人有权陈述意见。反暴利执法机构应当对被调查的经营者、利害关系人提出的事实、理由和证据进行核实。 

 反暴利执法机构根据需要可以委托有关专业机构对涉案企业、其他经营者财务和相关证据进行审计、评估鉴定等。

反暴利执法程序本法没有规定的,适用《行政处罚法》有关法律规定。

第二十经反暴利执法机构查证核实,认定被核查企业利润率符合暴利标准的,反暴利执法机构做出征收反暴利税决定,移交税务机构执行。

税务机关依法征收涉案企业超过社会平均利润率部分80%反暴利税。涉案企业获取暴利行为处罚其他法律法规的,有关执法机构依法给以相应行政处罚。

第二十条、根据被征税企业请求,反暴利税征收机关应当依法开展听证程序,就反暴利税的征收听取企业的申辩。

第二十条、有暴利经营记录的企业,社会诚心档案记录为不良,金融机构应慎重对其发放贷款和经营信贷支持。

多次实施价格欺诈,或者垄断经营获取暴利的,工商部门依法吊销其营业执照,企业负责人3年内不得担任企业法定代表人。

第四章、法律责任

第二十条、公民和法人、其他组织因经营者暴利行为受到损害的,可以依法提起民事索赔。

第二十条、反暴利执法机构对公民、法人和其他组织对经营者的暴利经营行为的举报、投诉不予处理和答复的,当事人有权利提起行政复议或者行政诉讼。    

三十条、禁止企业实施垄断经营,散布虚假信息、哄抬物价,掩盖财务账目等手段获取暴利。企业被认定为暴利经营行为时,除征收超过社会平均利润率部分80%的反暴利税外,还应依照相关法律法规规定对经营者进行行政处罚。并承担由此给消费者造成的损失。

三十一条、负责高科技企业认定的机关对不符合高科技企业条件的企业进行认定,帮助企业实现暴利的,除依法征收当事企业的反暴利税外,对责任人依照《税收征管法》的规定追究相应责任。

三十二条、经营者对执法机构征收反暴利税不服的,可以依法提起行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

三十三条、经营对抗反暴利执法活动的,以妨碍国家工作人员执行公务进行行政处罚,情节严重的依法追究相关责任人刑事责任。

第三十条、根据行业经济发展实际需要,国家可以暂时豁免某一领域企业反暴利税。具体由国务院立法确定

第四章、附则

第三十条、国务院可以依据本法制定具体实施条例。

    第三十六条、本法自   年   月  日起实施。国家计划委员会1995年关于制止牟取暴利的暂行规定》废止。www.fazh.cn

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