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治理房价泡沫反暴利税比物业税更对症下药  

2010-03-02 10:11:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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治理房价泡沫反暴利税比物业税更对症下药

二套房物业税不正义超额住房面积为起征点公平科学

当前,对房地产市场调控的主要策略是打击投机性购房、加大保障性住房建设力度,遏制房价过快上涨。由于房地产与GDP增长和土地财政、官员政绩有着直接的利害关系,民众普遍怀疑新的房地产调控政策是“穿新鞋走老路”!房价难免重蹈“越调越高”的覆辙。炒房和投机性买房是导致房价飙升的原因。开征房地产资源占有税即物业税,增加二套以上商品房的持有成本是遏制投机性炒房的有效手段,但是,物业税的征税对象、税率、方式等非常复杂,且牵涉历史房产的持有情况,开征物业税会受到各个方面的阻力。物业税的阻力在于覆盖面宽将导致居民住房全面征税,覆盖面窄将导致大量偷漏税款现象起不到遏制投机炒房的目的。

投机性买房和开发商囤房囤地、哄抬房价根源在于获取了房地产暴利。消除房地产暴利可以直接的遏制炒房和开发商囤房囤地。针对房地产暴利进行治理作用面小、针对性强,不会对一般购房者造成压力,只会对投机卖房者造成压力。反暴利税直接作用于开发商和投机炒房者,让投机行为无利可图,自让就没有人把房地产作为投资工具进行资本炒作了!因此,要通过制定《反暴利法》对房地产暴利行为进行直接的税收调控,从而实现遏止房地产投机、促进房价合理回归,避免房地产泡沫和资产泡沫,实现经济健康发展。

    1、房地产暴利是高房价的罪魁祸首

    总结各方面研究数据显示:房地产行业的实际利润在28%——60%之间,许多一线城市开发商利润在50%——80%。而去年开发商获取的利润更惊人。房地产行业公开的开发商利润是不真实的,一方面开发商应对税务机关和监管机关的财务数据有水分;另一方面,开发商以开发商计算利润时混淆了一个关键性的因素投入成本、建设成本、自有资金投入,不同的开发商在房地产建设成本、投入成本和自有资金投入是存在巨大差异,开发商将所有的房地产开发建设成本作为利润核算的“分母”。但是实际上开发商自有资金投入不会超过房地产建设成本的50%,一般开发商自有资金投入占项目建设投入总成本的15-40%之间。开发商建设资金来源主要是房屋预售、建筑商垫支、银行借贷、民间或其他借贷、拖欠土地出让金和工程材料款等方式。这些融资方式产生的额外费用都被计算进了房地产建设成本中。

    开发商利用囤积的土地发行股票,利用股票市场募集的资金大量圈地,这样就形成了股票——土地——资金的恶性循环。在此开发商不但可以利用资金优势在全国范围内大范围低价圈地,而后专卖土地谋取高额利润,而其还可以超过房地产楼盘进行进一步牟利。少数富人也专门在全国从事房屋买卖投资赚钱,商品房越来越成为开发商、投资者、地方政府获取暴利的工具。

    社会化大生产是一个相互作用的系统,各行业企业竞争发展的结果就是获取平均利润。西方社会一般把企业的平均利润预期定位在15%-20%。而我国的企业平均利润预期一般在25%-30%。当个别企业的利润高于社会平均利润时就是不正当的暴利,这对其他企业就是一种损害。当然个别高新技术企业一定时期内获取平均利润,和公用企业、银行获取低于社会平均利润的收益。在经济全球化,竞争不断加剧的背景下,社会平均利润率在不断下调,西方社会的利润率已经在10%左右了。而我国企业的平均利润率仍然居高下。企业利润率过高的弊端是商品价格过高,资本循环缓慢,资本利用效率低下,居民消费能力受到高物价限制。

   2、对开发商、炒房者征收反暴利税遏制房地产投机价格泡沫

    房地产市场开发商获取高达60%的超额利润,这是极不正常的事情。不解决开发商暴利的问题,就无法实现社会公平和正义,无法从根本上扭转开发商炒作地皮、楼盘操纵房价不断上涨。为了维护公平竞争和民众的住房需求,必须依法规范和限制开发商暴利,我们以25%作为房地产企业的社会平均利润率,超过这一利润的部分,依法对其征收80%的“暴利税”。没有巨额的暴利,房价恶性上涨自然得到遏制。

    对于城市低价非理性上涨过快的问题,仍然可以采取以城市居民社会购买力承受能力为依据的基准地价,土地招拍挂过程中,成交价高于基准地价25%的部分,要征收其2-3倍的土地增值税;开发商倒卖地皮也要采取增加23倍土地增值税的法律手段来消除房地产开发过程中的暴利。

    对于个人或者企业、其他组织进行的投机炒房,要根据其二套房转让获利情况,依法征收80%的反暴利税。具体是买入和卖出价盈利超过25%时,超过的部分征收反暴利税。

 

二套房物业税并不公平科学

超额住房面积作为物业税起征点公平正义

物业税在高房价背景下诞生,但决不仅仅是为了高房价而存在。物业税只有作为房地产资源税存在时才站得住脚。反对物业税的理由就是商品房买卖后就是物权,是私有财产权。物业税如果作为一项财产性水肿存在,针对私有财产权征税没有道理。有限的土地资源和13亿人口之间存在一个资源占有的矛盾。人人都购买多套商品房,土地资源肯定是不够的,中国土地与人口的矛盾十分突出。在此保障土地资源就要限制个人、单位拥有住房的数量,房地产资源税即物业税也就必然产生了。实际上我们很早就实行了计划生育控制人口,这也是为了节约资源和土地等。

虽然物业税作为房地产资源税的代名词存在具有不可避免性。但是物业税的征税对象和税率仍然面临不同利益群体的挑战。对于新生代年轻人或者没有住房的人权来说,开征物业税遏制房地产投机炒作、降低房价是件好事。但是住房和商品房买卖不仅仅是一个住房套数的问题,还有面积。

有人一套住房面积200-300平米,有人两套房子不到90平米。单纯以住房套数作为物业税征税对象并不科学和公平。仅仅以住房面积为物业税征税对象,那么很多面积超大一套房将被征税。还有就是物业税是否对领导干部和公有产权房征税,如果仅仅对商品房征税,这就会客观上造成纳税人法律地位不平等和官员特权例外。由此看来,物业税的征税对象设计是个复杂的工程,设计不好会遭到各个利益群体的反对。

作为一项房地产资源税,笔者认为物业税应当平等的适用于所有商业和非商业房地产、以及工商业土地开发建设项目。就住房而言,应当以家庭人均住房面积作为是否征收物业税的判断标准依据,适当考虑婚姻状况和住房套数因素。比如以家庭人均住房面积30平米作为免征物业税标准。对于超出人均30平米的住房实行累进税率的房地产资源税税率(物业税),超出人均住房面积30平米且超出面积在30平米内的,征收较低的一个物业税税率;对超出人均住房面积30平米且超出面积在30平米以上的,对超出30平米以上的面积加倍征收物业税。

对于单身人员拥有单套住房面积超过30平米但在90平米以内的免征物业税。为了逃避物业税实施假离婚的不得免征。以上仅仅是关于征税对象方式的初步设想,税率问题还需要认真核算。税率过低不能起到遏制炒房和节约土地资源的目的。过高可能会对工商业合理使用土地造成压力。虽然如此,物业税开征可能会涉及过去拥有多套住房、面积大住房的少数群体,对现有炒房者构成压力、威胁开发商投机暴利,物业税开征道路漫长曲折、难产!www.fazh.cn

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