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建议修改《土地管理法》征地以城镇居民收入补偿农民  

2010-01-02 11:06:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建议修改《土地管理法》征地以城镇居民收入补偿农民

修改《土地管理法》提高征地补偿标准保护农民权益和耕地

目前,中国房地产泡沫已经到了无以复加的程度,高不可攀的房价成了中国社会矛盾的最根源!高房价把“公平正义”进程阻击在法治社会之外!地方依靠行政垄断式出卖倒卖土地获取高额土地收益,少数开发商和投机商人和地方一道依靠原始的“地主式”发财路线图!推进城镇化建设和鼓励农民进城落户固然是好事,但是这就意味着大量的耕地被征用,越来越多的人失去耕地。

地方用3-5万元从农民那里“征用土地”,然后以几十万、几百万、几千万以上的价格向开发商和工商业经营者出卖土地使用权。地方官员得益于财政收益和城镇化政绩升迁,而失去土地农民成了集体上访老户!长期以来由于征地补偿问题引发的农民上访事件持续不断,征地上访和强制暴力征地引发的公共事件绝不次于“强制拆迁”!现有征地补偿法律制度缺陷导致土地补偿标准过低是引发征地冲突事件的“根源”!城市房地产市场“地王”频现警示未来城镇化进程中,农村耕地面临地方“掠夺式廉价强制征用”,然后被地方高价拍卖获取暴利!

要避免未来农村耕地在城镇化进程中被大量“低价征用”,既要彻底更变现有征地补偿法律制度,大幅度提高征地补偿标准!既然农民失去土地就没有生存依靠,那么征用农民土地的补偿标准就应当以农民或者失去土地后当地城镇居民平均收入作为参照,每位失地农民应当获取20年-30年当地居民平均收入的补偿。而地方只能获取土地交易的税收,土地交易的收益应当是农村土地所有者集体。

基于此,现有《土地管理法》 征用农村土地每亩地最高产值30倍的补偿就不合适了。应当更改为每位失地农民20-30年当地城镇居民平均收入的征地补偿,部分征用耕地的,每位失地农民按照征用耕地占未征用之前土地的比例参照上述标准获取征地补偿金;征用土地除了支付征地补偿金还应当支付安置补助费,安置补助费参照征地补偿金办法发放给每位失地农民!

地方征地补偿标准其计算依据是什么?定价程序和科学性是什么?也许一亩地1500斤的产值计算成货币没多少钱,但是没有这些粮食农民怎么活?粮食资源紧缺的世界经济形势,失去了耕地意味着什么?

虽然,《土地管理法》规定了征地安置补偿费和土地补偿费综合不超过亩产值的30倍,但是实践中30倍的经济补偿能够解决大量失去耕地农民的生产问题吗?如果9亿农民都以亩产值30倍为计算依据,把所有的耕地都征用,试问13亿中国人都吃什么?我们不能因为粮食价格低廉,就大量的把耕地征用变为商业用地,地方获取大量的土地转让收益金,而农民获取可怜的征地补偿。

作为土地所有权人的农民从土地征用过程中得到的是亩产值30倍以内的补偿,而地方获取的是几倍、几十倍于农民补偿的土地转让增值收益。地方官员的政绩出来了,财政收益多了,然而失去土地的农民多了,没有事可干的闲人多了,失业的人多了!粮食越来越少了!我们可以非常严重的警告不负责任的地方,亩产值30倍不是农民土地的最高限价!这种强权、霸道式的土地价格单方面补偿定价机制侵犯了土地物权所有人的合法权益。

《中华人民共和国物权法》第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十二)完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施,使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价,国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。

2004年国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(二)统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

 以上法律法规等规定可以得出结论,《物权法》规定,征用土地足额补偿法律规定与《土地管理法》规定的限额补偿法律规定相矛盾;征用农民土地补偿费用偏低和地方强制低价征用农民土地引发社会冲突;征地补偿费和安置补助费按照亩产值计算综合不超过30倍不是法律的最高限价,在保障被征地农民生活质量不降低的原则下,补偿标准完全可以根据市场进行定价补偿。

现在,东部沿海地区土地资源紧张,工业生产用地和房地产开发用地的地价不断攀升,几百万、几千万一亩是一般地价。地方的GDP正是由政府大量的出卖土地大幅度提升。然而,这些被地方出卖的土地,从农民手中征用时地价低得可怜。《土地管理法》规定了征地安置补偿费和土地补偿费综合不超过亩产值的30倍。一亩地粮食收入算到1000元和2000元顶天了,征用农民土地补偿费才3-5万。而地方出卖一亩地至少几十万、几百万、几千万不止。这种表面合法的土地交易过程,却隐藏着严重的不公和欺诈。

城镇化进程中应当更加严格的措施保护土地,核心是解决好农民土地被廉价征用,农民土地补偿安置费用偏低的问题。排除地方占有土地转让收益的弊端,提高农民土地征用后的实际补偿费用,遏制地方征用农民土地的欲望。农村经济发展的出路在于农村工业经济的发展,而不是农村土地出卖商品化与城市房地产泡沫经济向农村转移。提高农村耕地征地补偿标准表面上看,失地农民手里钱多了,而土地使用成本增加了。但是,失地农民面临城镇化后就业培训、参加社会章、买房子和车子等,钱又花出去了。土地使用成本提高的后果是不具有实力的房地产企业和工商企业失去了依靠廉价占有农村耕地、囤地倒卖谋取暴利的机会,也遏制了地方廉价从农民手中强行征用耕地高价拍卖谋取暴利的机会。

在中国社会城镇化进程中必须高度关注农村耕地的保护和农民权益的保护,廉价强制暴利征用农民耕地进行高价倒卖谋取暴利的地方房地产泡沫发展思路必须转变。否则,城市房地产强制拆迁中,个别房屋所有权人誓死捍卫财产权益的“自伤自残”行为将会在农村强制征地事件中上演。

完善征地补偿法律制度、大幅度提高征地补偿标准是保护农民财产权益和耕地迫切要求。把《土地管理法》第47条修改为征用农村土地,应当向失地农民发放征地补偿金和安置补助费。征地补偿金标准为,参照当地城镇居民平均收入向每位失地农民补偿30年,部分征用耕地的,按照征用耕地占未征用之前土地的比例参照上述标准向每位失地农民支付征地补偿金;安置补助费标准参照征地补偿金办法发放给每位失地农民!(笔者就此向人大国务院发出建议)www.fazh.cn

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