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戳穿房地产暴利内幕泡沫破灭应毙几个肇事者?  

2009-09-17 09:08:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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戳穿房地产暴利内幕泡沫破灭应毙几个肇事者?

消除地王高房价危害措施建议法律监管重拳出击

 

正如粮食是民众生活的必需品,每天都离不开他,所以粮食有理由和资格涨到一斤黄金兑换一斤大米的程度?水是生活必需品又是紧缺资源,水价也可以涨到一碗水一斤黄金来换的地步?这些经济理论符合开发商和其左右的经济“砖家”的理论。房子具有投资理财价值,住房是民众生活必需品,因而房价不断上涨具有天经地义的真理性。但实际上粮食和水等生活必需品价格并没有出现像开发商描述的那样一直涨价到底,到民众难以承受还要涨。

其实这个道理很简单,在原始社会就已经被证明。粮食价格难以保障生存安全,民众只能采取武力手段来换取生存食量。而住所可以简陋些,实在不行也可以武力夺取!今天的开发商和少数富人、经济“砖家”只是看到了房价上涨的片面理由,并没有看到房子成为民众难以承受之中后带来的种种风险和社会矛盾冲突危机!当开发商和地方政府、银行等用各种手段编织的高房价梦想刷新历史纪录、远远超越普通民众收入水平时,房价资本主义的丧钟就敲响了!而房价泡沫破灭引发的经济衰退后果最终由全体民众背负。美国华尔街金融危机到经济危机是生动的教材!

平均收入两位数增长的统计数据的最大好处是掩盖了收入不平等的现实、为官员的政绩粉饰。普通劳动者实际收入被增长!房价上涨的平均统计数据好处在于掩盖了不同地区、不同地段房地产价格的真实情况,高价涨幅被降低!商品房的最大特色是不同地区、地段差距很大,甚至同一栋楼房价差距也很大,统计数据以抽样调查为手段、以平均价格为判断尺度就远远地脱离了房价上涨的真是情况。房价能够出现一个月涨价1000元或2000元的情况,这是那一个行业都不具备的。现实房价就是以千元为涨价单元的,但是统计数据的百分比掩盖了房价的真实涨幅,愚弄民众危害久远!

房地产暴利已经成为公认事实。然而开发商和地方政府、少数经济“砖家”等始终为此掩饰。开发商以房地产建设成本和税收、房价为计算依据证明其利润率在10%左右的空间。甚至一些地方公开的房地产成本也是如此。但是这种幼稚的房地产成本、利润计算把戏能蒙蔽了谁呢?不要忘了,开发商关于房屋建设成本中有多少钱是自己实际投入的?取得土地使用权开发商只需要按照付款进度支付少量资金,建设过程多数是建筑商垫支、银行贷款、商品房预售等手段进行建造。也就是说商品房建设成本中开发商自己并没有实际投入多少钱,然而开发商却把建设成本作为自己全部投入欺骗民众,因而得出房地产不存在暴利的谎言!

以开发商商品房建设自有资金投入和利润回报来判断,房地产利润在50%-100%之间毫不过分。经济不景气时也在30%以上。有开发商公开承认房地产是暴利行业,道理很简单,那个地方草多,那里的羊群就多。为什么那么多企业都争着投资房地产,地王不断刷新记录就说明房地产行业暴利成不争事实!房地产暴利之所以存在,毫无疑问与地方政府、行业管理部门的监管政策有关!

地方政府从农民手中征地一亩地不过几万块钱,但是经过土地部门拍卖就成了几百万、几千万、上亿元的价格。这种看似公平交易的土地拍卖交易制度具有巨大欺骗性,是对失地农民土地的抢劫式掠夺!开发商不用付款式的土地拍卖叫价导致土地价格无限制上升,而拍得土地的开发商不用付款,任由土地撂荒!高价地块周边的在建、已建商品房因为“新地王”出现而价格飙升。“地王买主”因为为周边商品房涨价做贡献从同行手中获取利益回报。这中不劳而获的空头拍卖交易促成房价上涨行为既是开发商丧失商业道德的、破坏市场交易秩序的行为表现,也是土地管理部门渎职纵容的结果!因为开发商拍得土地不付款、不开发并不会受到任何处罚。地方政府得到的是土地拍卖保证金和再次拍卖的机会,对地方政府和开发商都没有损失!

这种由土地管理部门充当土地出让交易管理者和执法监督者的双重身份是导致开发商占地不开发的主要根源。土地管理部门既是交易者,又是监管者,既是运动员,又是裁判员。这样就不难理解开发商虚假拍卖土地成就“地王价格”不开发,房地产价格被不断炒高的根源!

房地产是经济发展的“鸦片”!房地产之所以受到各国政府的尊崇原因,在于房地产可以透支居民的财富转变为经济增长的GDP!表面上看各国政府把房地产作为支柱产业是因为房地产能够带动建材、钢铁等行业的发展。实际上根源的问题是商品房以透支劳动者未来劳动报酬的方式把劳动者的储蓄财产和潜在收入都消耗殆尽!这种透支劳动者未来收入的超前消费模式是建立在经济不断增长和劳动者稳定就业基础上的,但是由于经济的增长远远没有房价的涨幅快,导致了劳动者的未来收入没有办法支付透支购买的房屋还款。透支式消费者模式构筑的GDP泡沫式经济增长一旦宣告破产,经济危机全面爆发!华尔街金融经济危机就是房地产泡沫经济发展模式的典型案例。

在中国社会中,成年男女结婚基本上是父母家庭举债买房举办婚礼。这种短期内举债为成年男女组建家庭的情况说明一个道理,居民消费要量入为出,短期内透支消费在居民可承受范围、可预期范围内是安全的。比如父母举债为子女成家立业,一般在3-5年或者不超过10年的时间内可以还清债务。但是要在透支20-30年的劳动报酬买房,这就超越了居民收入的可控范围容易引发财务危机。因此,长期透支式消费模式肯定不适合经济发展规律和居民生活规律,容易引发居民家庭财务危机和整个社会金融经济危机。

高房价的危害在于把住房作为投资工具导致社会贫富差距不断扩大,形成社会分化对立矛盾;高房价是官员腐败的诱因;高房价导致卖淫现象严重;高房价诱发各种犯罪行为发生;高房价成为影响社会和谐稳定的根源之一!

住房作为居民生存的基本生活必需品,居住是第一位的。只有在满足的全体民众生活需要的前提下,才是考虑商品房的投资价值的时候。住房的公共生活必需品性质决定了商品房不应当成为少数富人和开发商、地方政府掠夺居民财富的工具!满足多数居民3-5年内买得起住房的需求是保持社会稳定和经济发展的基本要求!降低房价与居民收入水平持平就是稳定经济健康发展和社会长治久安!

遏制房价虚高首先要解除经济增长对房地产泡沫的依赖思想认识;其次要制裁房地产暴利;第三要打击房地产欺诈、哄抬房价、虚假宣传、虚假交易等行为;第四,要切实解决土地拍卖出让制度中的“地王”问题。1、根除地方政府对土地财政的依赖;2把土地出让管理行为与土地荒废监督机构分离出来;3、建立开发商土地拍卖成交一次性即可付款制度和严格的违约责任追究制度;4、建立土地出让低价与征地价格挂钩和居民收入水平挂钩制度、土地出让价格不应超过征地价格的5倍;5、取消商品房预售制度。6、坚决限制、禁止外资炒作中国房地产。国有土地性质决定了外资不能进入中国房地产市场!外资进入房地产市场只能制造房价泡沫和金融危机!而现在最迫切的是立法建立房地产、金融资产泡沫破灭的法律责任追究制度。保证未来房地产金融经济危机到来时,将那些房价泡沫肇事者、帮凶送上人民审判台、宣判他们的死刑。www.fazh.cn

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