注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

我的博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

资深律师,专注金融证券、股票发行、反垄断反倾销、知识产权、房地产、公益等法律事务,伸张正义,解疑答惑。欢迎探讨热点问题,人身攻击、侮辱等将作为证据追究法律责任,侮辱罪3年以下有期徒刑 www.zhongguolvshi.org

网易考拉推荐

律师团强烈要求打击房地产欺诈骗贷哄抬房价制定《住房保障法》  

2009-06-25 16:35:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

律师团强烈要求6部委打击房地产欺诈骗贷哄抬房价建议尽快制定《住房保障法》
 2009年6月25日以董正伟为首的北京市中银律师事务律师柏平亮、陈东、吴玉莲、卢淼、李璐、邓庆鸿、张万成等8位律师重炮出击,向国家发展改革委、工商行政管理总局、人民银行、银监会、住房和城乡建设部、国土资源部6部委发出投诉建议函,强烈谴责和要求六部委“建议依法查处房地产虚假交易价格欺诈骗贷等误导消费者危害金融经济安全行为”

近期,房地产交易中虚假交易和价格欺诈、骗贷现象非常突出,开发商虚假宣传和不正当手段误导消费者、哄抬房价等严重危害金融和经济健康发展。为此我们建议:

1、国家发展改革委应当在全国范围开展对房地产交易中虚假交易、价格欺诈行为和签订虚假交易合同哄抬房价牟取暴利行为开展价格执法活动;没收涉案企业的违法所得并依法处以5倍的罚款;

2、工商总局应当在全国范围开展对房地产经营者虚假广告宣传、合同欺诈、误导购房者交易行为开展规范市场交易秩序执法活动,责令停止违法行为,没收违法所得并处以5倍罚款;

3、人民银行和银监会应当在全国范围开展对商业银行、开发商等伪造虚假交易合同、房贷证明材料骗贷行为开展执法检查、追回违规发放的贷款依法惩戒相关工作人员等。商业银行工作人员玩忽职守造成重大房地产骗贷案件、或者违规发放房地产信贷资金数额特别巨大的,依据《商业银行法》第86条规定追究其刑事责任;

4、国土资源部、住房和城乡建设部应当在全国范围开展配合相关执法机构的执法活动,开展一次系统的房地产市场规范交易行为,对其中严重扰乱市场秩序的房地产企业取消其市场准入资格。建议在《房地产管理法》中明确规定禁止房地产经营者房地产交易中虚假交易、虚假广告宣传、合同欺诈、价格欺诈行为和签订虚假交易合同哄抬房价、牟取暴利等扰乱市场秩序的经营行为。违者没收违法所得,并处以销售额5倍以上罚款,直至限制其房地产从业资格。

5、积极推动《住宅法》立法,保障公民住房权益!

《住房保障法》建议稿已经是董正伟律师第3次向人大和国务院提出了,此次同时向6部委提出,表明房地产泡沫形势异常严峻。2008年2月13日董正伟律师第一次向人大国务院提出《住宅法》立法建议,10月面临华尔街危机严峻形势暴露的房地产资产泡沫危害,董正伟律师第2次向人大国务院提出《住宅法》立法建议。10月底全国人大将《住房保障法》例如立法规划。董正伟此次将《住宅法》建议稿修改为《住房保障法》并进一步完善了有关条文,其他律师积极支持签名!

 

投诉建议函40多页4万字左右!从法律、经济、民生、金融安全、国际形势等多个角度陈述了当前中国房地产市场的严峻形势,列举了11大理由:

一、 房地产虚假交易价格欺诈骗贷误导消费者危害金融经济安全
二、 部分媒体披露的部分虚假交易、价格欺诈、骗贷案例一人按揭35套房、高档房退房率最高100%
三、 房价合理下调有利于房地产业和经济良性发展
四、 治理房地产欺诈的法律依据
五、 “华尔街金融风暴”戳穿“房地产泡沫GDP”时代
六、  华尔街危机中国经济赢在不与国际接轨?
七、 房地产降价就是爱国救民、救市刺激经济振兴?
八、 房地产降价是扭转经济颓势的硬道理?!“华尔街”经济危机:房地产资产比重过大拖死金融
九、 土地私有化是个“馊主意” ,土地流转制度改革关键是保障农民最大收益权
十、 “房地产救市”等同于“自掘坟墓”?华尔街金融危机是市场经济“掘墓人”?
十一、 房地产和金融资产泡沫经济模式成社会发展“鸦片”?

在6月24日上午律师团法律行动前研讨会上,各位律师义愤填膺对当前房地产虚假交易、价格欺诈、虚假宣传、骗贷、假按揭、操控市场哄抬房价制作房价泡沫不断放大的做法进行了严厉的谴责。大家纷纷表示,决不能任由开发商操控房价制造中国式的“房地产泡沫金融危机”,开发商暴富、全体民众买单!同时,大家对房地产市场监管部门在房地产市场投机严峻形势下不积极的监督执法表示批评和不理解,对现有法律法规不完善没有惩戒开发商虚假交易、骗贷等投机行为的法律责任感到遗憾!但是,大家一致认为《价格法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《广告法》、金融监管规章制度还是可以严厉打击现阶段房地产投机欺诈、哄抬房价、骗贷等违法经营行为的。

坚决依法遏制住房价泡沫在此次房地产虚假交易、投机炒作和通货膨胀预期中继续危害金融经济安全,保障普通公民的住房权益是此次法律行动的指导思想。

同时,为了保障公民的住房权益、防范市场投机炒作、外资操控房地产,律师团还建议尽快制定《住房保障法》打击房地产投机暴利、限制外资进入房地产市场、开征物业税、暴利税等。

四、 治理房地产欺诈的法律依据

《房地产广告发布暂行规定》第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众。第二十一条 违反本规定发布广告,依照《广告法》有关条款处罚,《广告法》无具体处罚条款的,由广告监督管理机关责令停止发布,视其情节予以通报批评,处以违法所得额三倍以下的罚款,但最高不超过三万元,没有违法所得的,处以一万元以下的罚款。
《中华人民共和国广告法》第四条、广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者。 第三十八条、违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的,应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织,在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务,使消费者的合法权益受到损害的,应当依法承担连带责任。
《中华人民共和国价格法》第十四条 经营者不得有下列不正当价格行为:(一)相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益;(三)捏造、散布涨价信息,哄抬价格,推动商品价格过高上涨的;(四)利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易;(七)违反法律、法规的规定牟取暴利;(八)法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。第三十八条 政府价格主管部门应当建立对价格违法行为的举报制度。任何单位和个人均有权对价格违法行为进行举报。政府价格主管部门应当对举报者给予鼓励,并负责为举报者保密。
第四十条 经营者有本法第十四条所列行为之一的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款;没有违法所得的,予以警告,可以并处罚款 ;情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。有关法律 对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的,可以依照有关法律的规定执行。有本法第十四条 第(一)项、第(二)项所列行为,属于是全国性的,由国务院价格主管部门认定;属于是省及省以下区域性的,由省、自治区、直辖市人民 政府价格主管部门认定。
《价格违法行为举报规定》 第二条、公民、法人或者其他组织(以下简称举报人)认为经营者有下列行为之一的,可以采用书信、来访、电话等形式,向价格主管部门举报,价格主管部门应当按照本规定予以受理:(一)相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者合法权益的行为;(四)捏造、散布涨价信息,哄抬价格,推动商品价格过高上涨的行为;(五)利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为;(七)违反法律、法规的规定牟取暴利的行为;(十二)应当由价格主管部门受理的其他价格违法行为。
《价格违法行为行政处罚规定》第四条 经营者违反价格法第十四条的规定,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处10万元以上100万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照:(一)相互串通,操纵市场价格,损害其他经营者或者消费者的合法权益的;
第五条 经营者违反价格法第十四条的规定,捏造、散布涨价信息,恶意囤积以及利用其他手段哄抬价格,推动商品价格过高上涨的,或者利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
第十条 经营者违反法律、法规的规定牟取暴利的,责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问,应当作出真实、明确的答复。商店提供商品应当明码标价。 
第二十八条 各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当仿照法律、法规的规定,在各自的职责范围内,采取措施,保护消费者的合法权益。有关行政部门应当听取消费者及其社会团体对经营者交易行为、商品和服务质量问题的意见,及时调查处理。  第二十九条 有关国家机关应当依照法律、法规的规定,惩处经营者在提供商品和服务中侵害消费者合法权益的违法犯罪行为。 
第五十条 经营者有下列情形之一,《中华人民共和国质量法》和其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的,仿照法律、法规的规定执行;法律、法规未作规定的,由工商行政管理部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款,没收违法所得的,处以1万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照: (一)生产、销售的商品不符合保障人身、财产安全要求的;  (六)对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的;  (九)法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第一百二十七条 工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内,依照法律、行政法规的规定,对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为,负责监督处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条 下列民事行为无效:(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。第五十九条 下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:(一)行为人对行为内容有重大误解的;(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。

一、   部分媒体披露的部分虚假交易、价格欺诈、骗贷案例一人按揭35套房、高档房退房率最高100%

 

2009年6月11日,中央电视台《经济半小时》通过北京房地产市场等新闻调查揭露了开发商和商业银行串通一气违规发放房贷、制造房地产交易虚假繁荣的过程。一些开发商把央行出台的第一套房贷优惠政策,用到了第二套甚至第三套房身上。银行和开发商想尽一切办法为炒房者创造房贷利率优惠政策,促成一人购买多套商品房进行投资炒卖。其中,一人按揭35套住房创造了房贷利率折扣的记录。央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》强调,凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的,所有商业银行都不得受理其信贷申请。而实际上在调查中记者发现,购房者提供的虚假信息、虚假证明必须在银行的帮助下才能得逞。 

2009年5月28日《钱江晚报》报道,杭州透明售房网上最近突然接连出现6笔“大单”,只是“大单”出现的地方不是成交记录,而是解除合同记录。 这些“大单”引人注意不单是因为退房数量多、涉及金额高,而且有的楼盘,其原购买人和楼盘开发商有着千丝万缕的联系。先说香墅,其开发商为杭州富越房地产开发有限公司,在香墅的楼盘介绍中有这么一段话:“杭州富越房地产开发有限公司成立于2005年7月,注册资金5000万元,由浙江富越控股集团有限公司、杭州瑞立房地产集团和杭州润安投资有限公司共同出资组建”。显然,杭州润安投资有限公司是该楼盘的投资方之一,而香墅5月20日的5套退房原购买人均为杭州润安投资有限公司。5月20日。城西楼盘香墅同一天退房5套,涉及面积327.31平方米,金额约1000万元,原购买人为杭州润安投资有限公司。

很明显,这些买房退房大单都是开发商的股东、管理人员、员工或者收买的一些房托。开发商通过自买自卖,签订虚假的购房交易合同、办理房贷按揭,获取银行贷款后再办理退房手续。通过这个虚假的买卖过程,开发商从银行获取了大量贷款和商品房销售利润,而房价被虚假交易抬高,一些买房者被虚假的交易现象作蒙蔽高价买房。其实,近期北京、上海、广州、深圳等地房地产高退房率已经成为一个普遍现象。虚假交易、假按揭骗贷、哄抬房价、误导消费者制造了房地产市场虚假繁荣!

2009年5月16日《新闻晚报》报道,一季度以来,北京的退房率逾4%,西安的一手房退房率为6.7%.北京多个楼盘的退房率竟高达20%,个别热销楼盘退房超过60套。近期大量退房的原因归结于两种情况,一种情况是,开发商为了营造热销假象,自己导演的“自买自退”的把戏;另一种情况是,开发商制造假按揭骗取银行贷款。开发商通过“自买自卖”从银行套现,既缓解了资金问题,又回避了降价售楼的尴尬,并且通过捂房制造虚假繁荣推高了房价。

剖析“假按揭”全过程:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据,进而银行向其关联人提供按揭贷款。

2009年4月6日《人民日报海外版》报道,在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里,张大妈近日又开始忙起来了,同往年一样,她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约,组织一批老年人到几个售楼中心“签约”,一天管吃喝还净挣50元。据介绍,她们有时还要到国贸春季房展会上演“订房”,前台签单,后台拿钱走人。开发商花钱雇人签订虚假购房合同、制造排队买房的假象就是为了诱骗消费者上当买房。

2009年6月19日《投资者报》报道,北京高端楼盘退房率最高100%,开发商假销售圈钱。截至6月17日,北京房地产交易管理网数据显示,期房退房公示中有851条退房项目记录。今年以来,北京部分在售项目的退房率超过20%,有的甚至超过50%。国海广场B座办公楼批准销售套数为17套,其在2008年7月10日被同时签约认购,而又在2008年12月31日这天被同时退房,退房率竟高达100%。北京久长房地产开发有限公司开发的汤HOUSE,已签约109套,成交均价为8556元/平方米,但其退房次数达61次,退房率达51.69%。而辰翰府批准销售套数为78套,已签约42套,均价为14796元/平方米,其退房次数也高达34次,退房率为39.08%。另外,沸城的退房次数为91次,退房率为30.85%;CUV国际公寓集中在3月24日、4月16日、5月8日和5月27日四天就有137套房集中退掉,退房率达22.57%。《东方卫视》报道引用社科院研究员曹健海称:北京的销售数据里面应该有一半是造假的。

         以上是部分内容摘录!

《中华人民共和国住房保障法》(建议稿)

《中华人民共和国住宅法》(建议稿3)

总则

第一章、一般原则

第一条、为了保障公民的住房权益,节约使用土地,规范房地产市场交易行为,依据《宪法》和《立法法》制定本法。

第二条、住宅法是规定公民的住宅权益、公平住房分配、规范商品房交易、构筑住房社会保障体系的法律规范总称。

第三条、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家依法实行国有土地有偿使用制度、有限期使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

国家通过规范房地产市场秩序,统筹兼顾居民收入差距,调节住房供应结构,满足不同群体的住房权益和需求,实现城乡居民住房分配制度平等,维护社会公平正义。

第四条、任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第五条、本法所称的住宅包括:1、城镇居民通过商品房买卖、租赁、继承、赠与、产权共有等方式取得房屋所有权和使用权。公民合法的住宅未经权利人同意,或非经法律程序,任何人不得擅自侵入。

2、农村居民依照法律程序取得宅基地并使用的,具有本法规定的住宅权益。农村宅基地允许在农业居民间转让,同等条件下本村居民优先购买。禁止利用农村集体土地开展房地产项目,但城市区域内农业居民可以根据城镇化进程有所变通。农业居民利用村里集体土地建造住宅的具体办法由国务院另行规定。

第六条、居民的住宅权的取得途径为:依法通过商品房买卖、租赁、继承、赠与、产权共有等方式取得房屋所有权和使用权,并依照法律规定产权登记或租赁房屋登记。

第七条、国家促进城乡经济协调发展,不断增加居民收入水平,缩小收入差距,满足有购买能力居民的住房需求。国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

国家支持发展普通商品房市场,限制高档商品房开发,适当建设经济适用房,允许少量集资合作建房和城市特殊困难群体的廉租房等多层次的住房市场结构,逐步实现全体民众有房住、有住房。

第八条、住宅权人应当遵守法律和行政法规,依法办理住宅物权的登记、依法纳税。

第九条、坚持国有土地资源的收益由人民共享原则,禁止开发商、地方政府利用土地出让过程进行高价出卖牟取暴利、拉高房价。

国家建立完善的房地产市场法律制度,规范开发商和购房者的交易行为,维护公平竞争市场秩序,严厉打击囤房囤地,投机炒房。通过征收房地产“反暴利税”和超额加倍累进征收土地转让增值税,来遏制房地产价格恶性上涨,保护消费者和购房者合法权益。

国家依法维护正常的商品房市场交易秩序,不干预一般商品房的市场价格,房地产暴利的审查以企业经营的盈利为判断依据。

第十条、国家提倡一个家庭购买一套普通商品住房,或者未婚成年男女购买一套住房。建立全国住房信息联网系统,对于一个家庭或未婚成年男女全国范围购买二套以上住房的要征收“房地产资源占有税”或者“物业税”。

第十一条、严格限制外资操控房地产市场。外资不得以直接和间接的方式利用房地产投机获利。国家实施外资进入房地产市场准入制,外资进入房地产市场的比例根据房地产市场发展状况适时调整。

对于外国人长期在中国工作生活的,可以购买一套有限产权的商品房,但应额外支付5倍以上的土地出让金。其他国家对海外中国公民购房有限制的,我国给该国公民以对等待遇。

外国人购买非居住商品房应额外支付5倍以上的土地出让金。

中国居民不得直接或间接为外国人和外资投机炒作房地产提供身份帮助。

第十二条、本法所说的“反暴利税”、“房地产资源占用税”或“物业税”、“土地增值税”等的征收有国家税务部门依法进行,有关行业管理部门应给以协助。

第十三条、国务院住房建设管理部门和国土资源部(以下称行业监管部门)等相关部门应当按照分工协作,科学合理的规划全国范围内的住房市场供应结构,保障住房市场的供应,满足不同购房需求的居民的住房需求。

省级以下人民组织实施本辖区内的住房建设规划、各种商品房和住房的市场供应结构,依法监管和查处开发商、中介组织、投机商炒作房价牟取暴利。

行业监管部门监管不到位,造成房价非正常理性上涨,或者开发商获取土地、商品房、其他住房暴利的,追究监管部门责任人的行政责任。

第十四条、国务院可以依据本法制定或授权有关部门制定详细的实施细则。

分则

第二章、住宅权益

第一节、住宅的取得和占有

第十五条、住宅权人因继承、赠与、买卖取得房屋所有权的,依法向住房建设管理部门办理房屋产权登记后,其住宅权益受法律保护。

第十六条、住宅权人办理房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须按下列要求提交证件:

(一)新建、翻建和扩建的房屋,须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;

(二)购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;

(三)受赠的房屋,须提交原房屋所有权证、赠与书和契证;

(四)交换的房屋,须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证;

(五)继承的房屋,须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;

(六)分家析产、分割的房屋,须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证;

(七)获准拆除的房屋,须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。

证件不全或房屋所有权不清楚的,暂缓登记,待条件成熟后办理。

第十六条、购房者以现金购买方式取得商品房、依法办理产权登记的,购房者是住宅权人;购房合同以两人以上著名、两人共同办理产权登记的,住宅权人为两人共同共有。购房合同有两人以上著名,并办理产权登记的,住宅权人为登记人共有。

婚姻期间男女双方无论以何种方式购买取得商品房产权的,住宅权人为夫妻共有。婚姻期间夫妻购买商品房将产权登记在子女名下的,住宅权人为子女。

第十七条、国家提倡一个家庭或者未婚成年男女购买一套自主住宅商品房。一个家庭拥有两套住房的,第二套房开始应当依法缴纳“房地产资源占用税”或者“物业税”,并随着拥有住房数量而逐级累进纳税。

第十八条、住宅权人对自己拥有产权的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。租赁房屋的住宅权人不享有占用房屋的处分权。

第十九条、住宅权人买卖房屋应当依法办理产权过户手续,未办理产权过户手续买卖无效。但,住宅权人签订买卖合同,并收取买受人房款,不积极办理产权过户,逾期房屋价格明显上涨主张买卖无效的,应当双倍赔偿买受人损失。买受人在签订买卖合同,支付购房款,不积极办理产权过户手续,房屋价格贬值较大而主张买卖无效的,不予支持。

第二十条、住宅权人将自己的房屋赠与给他人的,应当办理过户手续。住宅权人将自有房屋赠与他人后,反悔的不予支持。但用于救灾、福利捐助等和办理产权过户手续的除外。

第二十一条、住宅权人可以通过公证遗嘱的方式将确定自己的房屋继承人。男女双方也可以婚前或者婚后通过公正的方式约定房屋产权归属。

第二十二条、住宅权人购买经济适用房、集资建房和其他公有产权房的,权利人转让住房时应依照有关规定征得共有人同意、补交土地出让金等税费。

第二节、房屋出租

第二十三条、住宅权人将自有房屋租赁给他人居住的,应向住房建设管理部门办理租赁登记手续。但农村居民出租住宅的除外。

住宅权人以支付租金方式取得国家政策性廉租房的,不得将廉租房转租牟利。

第二十四条、房屋所有权人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

未经告知承租人,产权人出卖房屋的,承租人主张购买优先购买权的,有权依法请求撤销出卖行为。

第三节、房屋拆迁

第二十五条、公民住宅因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有权和合法承租人进行经济补偿,并按房屋所在地人民政府的规定对使用人予以妥善安置。

第二十六条、拆迁补偿标准应当充分征求房屋产权所有人的意见,并达成一致意见,不得强行开展野蛮拆迁。非法强行拆迁行为造成住宅权人人身财产损失的,应依法追究有关责任人的行政、或刑事责任。并承担民事赔偿责任。

第二十七条,住宅权人在依法开展的国家建设征用拆迁过程中,对房屋的拆迁补偿标准数额要求明显高于当地房地产市场最高价格20%时,属于显示公平。有关部门应按照当地房屋补偿标准最高价依法将补偿金提存,并申请法院依法强制拆迁。

第四节、小区业主的住宅权益

第二十八条、住宅权人对城市小区的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二十九条、住宅权人对城市小区的住宅享有如下权益:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十条、住宅权人在享有本法规定的业主权利的同时,要承担相应的义务。遵守业主公约,不得损害其他住宅权人的合法权益。不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第五节、住宅权人与房屋中介关系

第三十一条、住宅权人可以依法将自己的房屋委托给有资质的中介机构进行买卖,或出租。房屋中介机构不得利用委托转让或出租的房屋进行虚假宣传、误导,或者欺骗买卖双方获取出让差价。

第三十二条、房屋中介机构合法的市场交易行为受法律保护,房屋买卖双方在交易达成时,应按照约定支付中介服务费。

第三十三条、房地产中介机构不得在商品房和二手房住宅交易过程中,囤积居奇或者散布虚假交易信息,导致房价非正常上涨,损害买房者利益。

第三章、住房市场供应结构管理

第一节、商品住房交易管理

第三十四条、从事商品房生产经营的企业应当依法取得经营资质,不得在房地产开发经营活动中,倒卖土地、囤积房屋、虚假宣传和交易、骗贷等手段误导消费者进行交易、牟取房地产暴利。

商业银行不得为无资金和房地产开发经营实力的企业提供贷款用于支付土地出让金,或者变相为不具备资金实力的开发企业提供信贷支持炒作低价等。

第三十五条、国家对商品房开发成本价格依法进行监控,但不直接干预商品房的市场价格。商品房暴利的测算以企业实际盈利多少为主。土地出让价格和普通商品房价格、要符合当地城镇居民的购买力水平和经济发展状况,通过多种措施实现城市多数劳动者能够买得起价格适中的商品住宅。

商品房建设成本的测算应当考虑不同地区、不同建筑材料的社会平均价格,建筑劳务成本和不同房屋建设的社会平均成本,在充分的市场调查基础上,征求购房者、建筑商、开发商、建筑材料供应商、建筑工人等的意见,科学确定。

第三十六条、商品房价格以市场形成为原则,公平竞争、禁止欺诈。但是商品房价格明显高于当地多数居民社会购买力,开发商因此获取超过25%以上利润率时,国家依法对开发商利润征收“反暴利税”。征税标准为超过社会平均利润率25%以上部分的80%,在企业所得税前征收。

第三十七条、被征收“反暴利税”的房地产开发企业属于社会诚信不良,金融机构应当慎重对其发放贷款支持。各级政府及其部门不得将开发商的反暴利税纳入纳税排名奖励范围。

第三十八条、商品房销售以现房销售为主,未取得住房建设管理部门颁发的商品房竣工许可证和现房销售许可证的楼盘禁止销售。国家可以根据不同地区和房地产市场发展状况在一定时间和区域实行商品房预售制度,但房价上涨热点大中城市除外。

第三十九条、实行现房销售的商品房,购房者可以以按揭方式购买。按揭贷款购房的期限为5-10年,且首付款不低于房价总额的50%。买房人购买第二套以上商品房的商业银行应提高按揭付款的首付比例,直止不提供按揭贷款。同时,第二套住房购买人应当依照规定缴纳“房地产资源占用税”或者“物业税”。缴纳相关税收的比例以购房价格的20%、按照套数累进增加。

第四十条、城市政府出让土地用于普通商品房住宅建设的,基准地价的确定应考虑当地经济发展状况、城镇居民住房购买力水平和土地资源状况。土地实际出让价格明显高于基准价格、或者开发商低价取得土地后专卖土地牟利的,应当依法对超过基准低价的收益部分征收2-3倍的土地增值税(反暴利税)。

第四十一条、开发商取得土地在规定时间内不开发的,应当依照国土资源管理法律法规对闲置土地进行处罚,直止收回。

开发商楼盘竣工后,超过3个月不销售的,房地产管理部门应当限期销售,并以竣工后该地段楼盘最低价向买房者销售;超过6个月不销售的,房地产管理部门应责令开发商限期销售,并以竣工后当地楼盘最低价(不低于经济实用房价格)销售。

第二节、经济适用房管理

第四十二条、当地政府通过政策引导、税收措施鼓励有能力的开发商在规划区域内建设一批经济适用房,以微利方式销售给符合条件的城市中低收入者。从事经济适用房的开发商的利润率不应超过15%。国家对开发经济适用房成绩突出的房地产企业给与适当的奖励措施。

第四十三条、经济适用房资格和条件的由当地政府根据实际情况确定,应当召开听证会征求民众意见。听证会对民众意见的采纳接受情况和理由应当向公众公开。

第四十四条、住宅权人购买经济适用房后经济条件发生显著变化,征得权利人同意可以通过补交土地出让金和税费等形式变更经济适用房为普通商品房。普通商品房的买卖按照市场原则进行;

或者住宅权人依法将经济适用房专卖给符合条件的其他经济适用房购买者。

第四十五条、国家允许有能力和条件的企事业单位开展集资建房、合作建房的方式解决本单位职工的住房问题。集资建房、合作建房依法取得出让土地,建设住宅后以成本价销售给本单位员工,不得牟利。

第四十六条、住宅权人购买单位集资房、合作建房的属于公有产权,住宅权人转让房屋的,应在本单位员工之间转卖。对于公有产权住房的管理和对外上市交易办法通过专门规章进行规定。集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。

第三节、个人集资合作建房管理

第四十七条、为了缓解房地产市场紧张局面,国家允许一定程度的个人联合集资建房,住房建设管理部门要依法监督、指导个人联合建房的开展。个人合作集资建房应以住房合作社的名义办理社会团体登记,依法从土地市场获取建设用地。

第四十八条、个人集资建房的发起人为5-100人,发起人应当但集资建房失败的所有风险责任;发起人不得借集资建房名义进行虚假广告宣传,收取各种管理费、手续费等谋取不正当利益。

第四十九条、个人集资建房的发起人在住宅建设竣工后,可以将前期的组织管理费用和住宅建设期间的管理费用核算后,由全体集资建房人分担。

第五十条、个人集资建房发起人联合人数符合法定人数进行社团登记后,可以在银行开设账户,通过参与合作建房集资人大会的方式确立集资建房的资金支付时间和进度,财务监管措施,集资建房的管理负责人及规章制度,并报住房建设管理部门备案核查。

第六十条、全体集资建房参与者支付了计划建造住宅项目50%以上资金时,可以依法参与土地出让竞价和房地产开发活动,住房建设管理部门应依法办理有关手续,商业银行根据集资建房项目开展情况可以给以信贷支持。

第六十一条、取得集资建房的住宅权人转让自己房屋的,应根据购房时同地段普通商品房销售价格补缴营业税和房屋转让所得税。

第四节、廉租房建设管理

第六十二条、国家和地方政府以财政转移支付的方式建造一批廉租房。重点解决城市特殊困难群体的住房问题。廉租房政策是国家社会保障体系的一部分。

第六十三条、廉租房所需土地以划拨方式取得,租金价格确定参照当地居民最低生活费标准的确定。

第六十四条、廉租房除了考虑本地居民特殊困难群体的住房需求外,有条件的地区还考虑外来务工人员和新就业人员、失业人员的住房需求。逐步扩大廉租房覆盖面。

地方政府应适时对不符合廉租房条件的住户给以清理。

第六十五条、公民的廉租房住房权益受法律保护。廉租房的住宅权人合法权益受法律保护。

附则

第四章、法律责任

第六十六条、侵犯住宅权人房屋所有权或者相关权益的,住宅权人可以依照民事法律程序依法维权;未经住宅权人同意,强行侵犯他人住宅的,应当承担相应的行政或刑事法律责任。

第六十七条、住宅权人的房屋相邻各方因使用房屋权益发生争执,或者损害相邻一方物权的,受损失一方可以依法民事法律程序进行维权。

第六十八条、共有房屋产权的住宅权人因房屋的使用和分割发生争议,通过私下协商难以解决的,可以依法维权。

第六十九条、房地产经营者自卖自买、雇佣社会人员签订虚假交易合同、利用关系人签订虚假交易合同、以及假按揭骗取银行贷款等手段误导购房者进行交易,或者房地产经营者在商品房开发销售过程中虚假宣传、散步不真实交易信息、哄抬房价的,房地产管理部门和有关执法部门依法给以300万元以上行政处罚。购房者可以要求开发商返还已付购房款双倍的损失。购房者已经办理产权证登记的,可以主张解除买卖合同,开发商应承担商品房价格虚高部分双倍的损失和交易手续费等。

第七十条、房地产中介机构进行虚假宣传、散布不真实的交易信息,或者欺诈住宅权人和买房者的,监管部门依法追究其相应的行政责任,并承担民事赔偿责任。

第七十一条、开发商取得土地产时间不开发的,依照国土资源管理法规进行行政处罚,直止收回土地。开发商在商品房竣工后超过3个月不开盘销售的,依法给以100万元以上的罚款处罚;开发商在商品房竣工后6个月不开盘销售的,依法给以300万元以上的罚款处罚。

第七十二条、购房者隐瞒已有住宅真实信息,购买两套以上住房,逃避“房地产资源占用税”或者“物业税”的,加倍征收相关税收。

第七十三条、外资企业和外国人违法国家房地产市场资本准入原则,进行房地产开发和投机的,依法没收违法所得,并处以违法所得5倍以下的罚款处罚。

中国公民和法人为外资和外国人投机炒作房地产活动提供身份协助的,没收违法所得,并处以违法所得1倍以上罚款。

第七十四条、经济适用房购房者伪造个人收入信息、获取购房资格的,房地产管理部门依法取消购房资格,并处以10万元以下罚款。

第七十五条、以集资建房为诱饵,诱骗民众集资非法获利数额较大的,或者集资建房发起人不按照事先规定使用集资款项的,依法追究有关责任人的行政责任或刑事责任。受害人可以对责任人提起民事赔偿请求。

第七十六条、符合条件的城镇居民认为当地政府管理部门关于经济适用房和廉租房认定行为侵犯自己合法权益的,可以依法申请行政复议,或者依法行政诉讼维权。

房地产开发企业或者其他组织、个人对房地产管理部门的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者进行行政诉讼。

第七十七条、各级政府和住房建设管理部门工作不力导致房价持续上涨,房价超越当地多数居民承受力的,或者致使开发商获取暴利的;或者存在大量的囤房囤地现象;以及土地浪费现象的,依法追究有关部门领导的行政责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十八条、商业银行违反本法规定为开发商和购房人炒作房地产提供信贷支持的,依法没收违法所得,并处以违法信贷额度1-10倍罚款。情节严重的,依法追究直接责任人刑事法律责任等。

第五章、附则

第七十九条、国务院国土资源部门、住房建设管理部门、财政部、国家税务总局、发改委、各级政府等行政执法部门在职权分工范围内,依法对房地产市场交易秩序进行监管。

第八十条、本法立足中国的国情和实际,结合现有民事法律对相关问题的规定,着重从住房的权益保护、权利保障、治理住房市场暴利和投机活动、建立多元化的住房市场发展机构以及住房的取得与转让等几个方面重点予以规定。

本法关于住宅权人房屋所有权和使用权的规定,不排除适用其他基本民事法律对房地产的物权及其相关权益的规范。

第八十一条、本法自200  年  月  日起施行。

本文作者董正伟律师转载时请注明,

   www.zhongguolvshi.org

  评论这张
 
阅读(787)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017