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《中华人民共和国住宅法》(建议稿)  

2008-02-18 13:11:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《中华人民共和国住宅法》(建议稿)
总则
第一章、一般原则
第一条、为了保障公民的住房权益,实现土地节约利用,规范房地产市场交易行为,依据《宪法》和法律制定本法。
第二条、住宅法是规定公民的住宅权益、公平住房分配、规范房地产交易、构筑住房保障体系的法律规范总称。
第三条、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家依法实行国有土地有偿使用制度、有限期使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
国家通过规范房地产市场秩序,统筹兼顾居民收入差距,调节住房供应结构,满足不同群体的住房权益和需求,实现城乡居民住房分配制度平等,维护社会公平正义。
第四条、任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第五条、本法所称的住宅是指城镇居民通过商品房买卖、租赁、继承、赠与、产权共有等方式取得房屋所有权和使用权。公民合法的住宅未经权利人同意,非经法律程序,任何人不得擅自侵入。
农村居民依照法律程序取得宅基地并使用的,具有本法规定的住宅权益。但农村宅基地只能在本村民集体成员间转让,禁止利用农村土地开展房地产项目。农村居民利用村里集体土地建造住宅的具体办法由国务院另行规定。
第六条、居民的住宅权是指依法通过商品房买卖、租赁、继承、赠与、产权共有等方式取得房屋所有权和使用权,并依照法律规定产权登记和租赁房屋登记。
第七条、国家促进城乡经济协调发展,不断增加居民收入水平,缩小收入差距,满足有购买能力居民的住房需求。国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。
国家支持发展普通商品房市场,限制高档商品房开发,适当建设经济实用房,允许少量集资合作建房和构筑城市特殊困难群体的廉租房政府保障体系等多层次的住房,逐步实现全体民众有房住、有住房。
第八条、住宅权人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。住宅权人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第九条、坚持国有土地资源的收益由人民共享原则,禁止开发商、地方政府利用土地出让过程进行倒卖牟取暴利、拉高房价。
国家建立完善的房地产市场法律制度,规范开发商和购房者的交易行为,维护公平竞争市场秩序,严厉打击囤房囤地,投机炒房。通过征收房地产“反暴利税”和加倍征收土地转让增值税,来遏制房地产价格恶性上涨,保护消费者和购房者合法权益。
第十条、国家提倡一个家庭购买一套普通商品住房,或者未婚成年男女购买一套住房。建立全国住房信息联网系统,对于一个家庭或未婚成年男女全国范围购买二套以上住房的要征收“房地产资源占有税”或者“物业税”。
第十一条、严格限制外资操控房地产市场。外资不得以直接和间接的方式利用房地产投机获利。国家实施外资进入房地产市场准入制,外资进入房地产市场的比例根据房地产市场发展状况适时调整。
对于外国人长期在中国工作生活的,可以购买一套有限产权的商品房,但不允许其转卖牟利。
中国居民不得直接或间接为外国人和外资投机炒作房地产提供身份帮助。
第十二条、本法所说的“反暴利税”、“房地产资源占用税”或“物业税”、“土地增值税”等的征收有国家税务部门依法进行,有关行业管理部门应给以协助。
第十三条、国务院可以依据本法制定或授权有关部门制定详细的实施规则。
分则
第二章、住宅权益
第十四条、购房者以现金购买方式取得商品房、依法办理产权登记的,购房者是住宅权人;购房合同以两人以上著名、两人共同办理产权登记的,住宅权人为两人共同共有。购房合同有两人以上著名,并办理产权登记的,住宅权人为登记人共有。
婚姻期间男女双方无论以何种方式购买取得商品房产权的,住宅权人为夫妻共有。婚姻期间夫妻购买商品房将产权登记在子女名下的,住宅权人为子女。
第十五条、住宅权人对自己拥有产权的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。租赁房屋的住宅权人不享有占用房屋的处分权。
住宅权人买卖房屋应当依法办理产权过户手续,为办理产权过户手续买卖无效。但,住宅权人签订买卖合同,并收取买受人房款,不积极办理产权过户,逾期房屋价格明显上涨主张买卖无效的,应当双倍赔偿买受人损失。买受人在签订买卖合同,支付购房款,不积极办理产权过户手续,房屋价格贬值较大而主张买卖无效的,不予支持。
第十六条、住宅权人将自己的房屋赠与给他人的,应当办理过户手续。住宅权人将自有房屋赠与他人后,反悔的不予支持,但勇于救灾、福利捐助等和办理产权过户手续的除外。
第十七条、住宅权人可以通过公证遗嘱的方式将确定自己的房屋继承人。男女双方也可以婚前或者婚后通过公正的方式约定房屋产权归属。
第十八条、住宅权人购买经济适用房、集资建房和其他公有产权房的,权利人转让住房时应依照有关规定征得共有人同意、补交土地出让金等税费。
第十九条、住宅权人将自有房屋租赁给他人居住的,应当办理租赁登记手续。住宅权人以支付租金方式取得国家政策性廉租房的,不得将廉租房转租牟利。
第二十条、国家提倡一个家庭或者未婚成年男女购买一套自主住宅商品房。一个家庭拥有两套住房的,第二套房开始应当依法缴纳“房地产资源占用税”或者“物业税”。
第三章 、住房市场结构管理
第一节、商品住房交易管理
第二十一条、从事商品房生产经营的企业应当依法取得经营资质,不得在房地产开发经营活动中,倒卖土地、囤积房屋、虚假宣传和交易、骗贷等手段牟取房地产暴利。
第二十二条、国家对商品房开发成本价格依法进行监控,土地出让价格和普通商品房价格要符合当地城镇居民的购买力水平和经济发展状况,通过多种措施实现城市多数劳动者能够买得起价格适中的商品住宅。
第二十三条、商品房价格以市场形成为原则,公平竞争、禁止欺诈。但是商品房价格明显高于当地多数居民社会购买力,开发商因此获取超过25%以上利润时,国家依法对开发商利润征收“反暴利税”,征税标准为超过社会平均利润25%以上部分的80%,在企业所得税前征收。
被征收“反暴利税”的房地产开发企业属于社会诚信不良,金融机构应当慎重对其发放贷款支持。各级政府及其部门不得将开发商的反暴利税纳入纳税排名奖励范围。
第二十四条、商品房销售以现房销售为主,未取得商品房竣工许可证和现房销售许可证的楼盘禁止销售。国家可以根据不同地区和房地产市场发展状况在一定时间和区域实行商品房预售制度,但热点大中城市除外。
第二十五条、实行现房销售的商品房,购房者可以以按揭方式购买。买房人购买第二套以上商品房的商业银行应提高按揭付款的首付比例,直止不提供按揭贷款。同时,第二套住房购买人应当依照规定缴纳“房地产资源占用税”或者“物业税”。缴纳相关税收的比例以购房价格的20%、按照套数累进增加。
第二十六条、城市政府出让土地用于普通商品房住宅建设的,基准地价的确定应考虑当地经济发展状况、城镇居民住房购买力水平和土地资源状况。土地实际出让价格明显高于基准价格、或者开发商低价取得土地后专卖土地牟利的,应当依法对超过基准低价的收益部分征收2-3倍的土地增值税。
第二十七条、开发商取得土地规定时间内不开发的,应当依照国土资源管理法规对闲置土地进行处置。开发商楼盘竣工后,超过3个月不销售的,房地产管理部门应当限期销售,并以竣工后该地段楼盘最低价向买方者销售;超过6个月不销售的,房地产管理部门应责令开发商限期销售,并以竣工后当地楼盘最低价(不低于经济实用房价格)销售。
第二节、经济适用房管理
第二十八条、当地政府通过政策引导、税收措施鼓励有能力的开发商在规划区域内建设一批经济适用房,以微利方式销售给符合条件的城市中低收入者。从事经济适用房的开发商的利润不应超过15%。国家对开发经济适用房成绩突出的房地产企业给与适当的奖励措施。
第二十九条、经济适用房资格和条件的有当地政府根据实际情况确定,必要时召开听证会征求民众意见。
住宅权人购买经济适用房后经济条件发生显著变化,征得权利人同意可以通过补交土地出让金和税费等形式变更经济适用房为普通商品房。普通商品房的买卖按照市场原则进行;或者住宅权人依法将经济适用房专卖给符合条件的其他经济适用房购买者。
第三十条、国家允许有能力和条件的企事业单位开展集资建房、合作建房的方式解决本单位职工的住房问题。集资建房、合作建房依法取得出让土地,建设住宅后以成本价销售给本单位员工,不得牟利。
第三十一条、住宅权人购买单位集资房、合作建房的属于公有产权,住宅权人转让房屋的,应当本单位员工之间转卖。对于公有产权住房的管理和对外上市交易办法通过专门规章进行规定。集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润
第三节、个人集资合作建房管理
第三十二条、为了缓解房地产市场紧张局面,国家允许一定程度的个人联合集资建房,房地产管理部门要严格监管、指导个人联合建房的开展。个人合作集资建房应以住房合作社的名义办理社会团体登记,依法从土地市场获取建设用地。
第三十三条、个人集资建房的发起人为5-100人,发起人应当但集资建房失败的所有风险责任;发起人不得借集资建房名义进行虚假广告宣传,收取各种管理费、手续费等谋取不正当利益。
第三十四条、个人集资建房的发起人在住宅建设竣工后,可以将前期的组织管理费用和住宅建设期间的管理费用核算后,由全体集资建房人分担。
个人集资建房发起人联合人数符合法定人数进行社团登记后,可以在银行开设账户,通过参与合作建房集资人大会的方式确立集资建房的资金支付时间和进度,财务监管措施,集资建房的管理负责人及规章制度,并报经房地产管理部门备案。
全体集资建房参与者支付了计划建造住宅项目50%以上资金时,可以依法参与土地出让竞价和房地产开发活动,房地产管理部门应依法办理有关手续,商业银行根据集资建房项目开展情况可以给以信贷支持。
第三十五条、取得集资建房的住宅权人转让自己房屋的,应依购房时同地段普通商品房销售价格补缴营业税和房屋转让所得税。
第四节、廉租房建设管理
第三十六条、国家和地方政府以财政转移支付的方式建造一批廉租房,重点解决城市特殊困难群体的住房问题。廉租房政策是国家社会保障体系的一部分。
廉租房所需土地以划拨方式取得,租金价格确定参照当地居民最低生活费标准的确定。
第三十七条、廉租房除了考虑本地居民特殊困难群体的住房需求外,有条件的地区还考虑外来务工人员和新就业人员、失业人员的住房需求。逐步扩大廉租房覆盖面。
地方政府应适时对不符合廉租房条件的住户给以清理。
第三十八条、公民的廉租房住房权益受法律保护。廉租房的住宅权人合法权益受法律保护。
第四章、法律责任
第三十九条、侵犯住宅权人房屋所有权或者相关权益的,住宅权人可以依照民事法律规定通过法院进行维权;未经住宅权人同意,强行侵犯他人住宅的,应当承担相应的行政或刑事法律责任。
第四十条、住宅权人的房屋相邻各方因使用房屋权益发生争执,或者损害相邻一方物权的,受损失一方可以依法通过法院进行维权。
第四十一条、共有房屋产权的住宅权人因房屋的使用和分割发生争议,通过私下协商难以解决的,可以依法通过法院进行维权。
第四十二条、开发商在商品房开发销售过程中虚假宣传、散步不真实交易信息、哄抬房价的,房地产管理部门和有关执法部门依法给以行政处罚。购房者可以要求开发商返还已付购房款双倍的损失。购房者已经办理产权证登记的,可以主张解除买卖合同,开发商应承担商品房价格虚高部分双倍的损失和交易手续费等。
第四十三条、开发商取得土地产时间不开发的,依照国土资源管理法规进行行政处罚,直止收回土地。开发商在商品房竣工后超过3个月不开盘销售的,依法给以100万元以上的罚款处罚;开发商在商品房竣工后6个月不开盘销售的,依法给以300万元以上的罚款处罚。
第四十四条、购房者隐瞒已有住宅真实信息,购买两套以上住房,逃避“房地产资源占用税”或者“物业税”的,加倍征收相关税收。
第四十五条、外资企业和外国人违法国家房地产市场资本准入原则,进行房地产开发和投机的,依法没收违法所得,并处以违法所得5倍以下的罚款处罚。
中国公民和法人为外资和外国人投机炒作房地产活动提供身份协助的,没收违法所得,并处以违法所得1倍以上罚款。
第四十六、经济适用房购房者伪造个人收入信息、获取购房资格的,房地产管理部门依法取消购房资格,并处以10万元以下罚款。
第四十七条、以集资建房为诱饵,诱骗民众集资非法获利的,或者集资建房发起人不按照事先规定使用集资款项的,依法追究有关责任人的刑事责任。受害人可以对责任人提起民事赔偿请求。
第四十八条、符合条件的城镇居民认为当地政府管理部门关于经济适用房和廉租房认定行为侵犯自己合法权益的,可以依法申请行政复议,或者依法行政诉讼维权。
房地产开发企业或者其他组织、个人对房地产管理部门的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者进行行政诉讼。
第五章、附则
第四十九条、国务院国土资源部门、建设部、财政部、国家税务总局、发改委、各级政府等行政执法部门在职权分工范围内,依法对房地产市场交易秩序进行监管。
第五十条、本法关于住宅权人房屋所有权和使用权的规定,不排除适用其他基本民事法律对房地产物权及其相关权益的规范。
第五十一条、本法经全国人大常委会会议通过后,自200 年  月  日起施行。
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