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房贷资产证券化能否避免房地产泡沫危机?  

2007-09-27 09:55:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管房价还在持续的疯狂飙升,但这也许是风险最大的提示。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭、以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。建设银行最近的报告显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的1012723亿上升至2006年底的1176066亿。个人住房不良贷款由2005年末的18442亿上升到2006年末的19241亿。国内商业银行房贷正步入违约高风险期。因此,有人提出房贷资产证券化是避免高房价泡沫破灭时商业银行房贷损失的有效措施。房贷资产证券化真的是银行房贷业务风险的救星吗?

美国房地产泡沫破灭引发的“次级债风波”给美国的金融市场和经济发展造成了沉重的打击。房地产价格在开发商的投机炒作中不断飙升,当商品房市场饱和“供大于求”现象再也无法掩饰时,房价一落千丈。银行的房贷债权急剧缩水,而房贷资产证券化使银行面临巨大的偿还债券债务的压力,最终演变为“次级债”金融危机。联邦政府不得不采取向商业银行大量注资的方式来拯救金融危机。但此举效果并不理想,以至于后来的降息等一系列措施。由此看来房贷资产证券化并不能消除房地产泡沫带来的灾难性金融和经济危机。

房贷资产证券化就是把银行的按揭贷款债权变成证券化的资产在证券市场上向一般投资人销售,由此房贷债权由银行向一般投资人转移。表面上购买房贷债券债权的投资人承担了银行房贷的风险,实际上并非如此。债券的性质是约定时间的还本付息性质。不管将来银行的房贷资产如何缩水,房贷债券的销售价格和利息不会随之缩水。只不过是商业银行以房贷资产证券化的形式提前的从投资人那里收回了房贷业务的全部债务款项,从而从时间上缩短了从购房人那里收回全部住房贷款债务的一种融资方式。商业银行可以从房贷资产证券化中提前获取房贷业务全部债权进行再投资获利。房地产泡沫爆发越晚,商业银行将因为房价缩水遭受的损失越小。但最终受损失的是广大的购房人和民众。

金融危机国家财政买单。美国的“次级债”危机也不例外。联邦政府不得不向商业银行注资解困。这就是房地产市场开发商投机炒作房价,导致购房人从银行贷款买高价房或买不起房。房价泡沫破灭时,房价跳水,早期购房人的急剧房价缩水,越来越多地买房人还不起房贷。但买房人还要按照和银行的房贷合同约定定期偿还银行的贷款。

商业银行不得不通过法院收回抵押的商品房进行拍卖,买房人的首付款打进去还未必能够偿还清房贷违约所承担的债务。商业银行也未必能够从拍卖的商品房中全部兑现房贷资产证券化所欠的债务。之所以出现这种情形,是因为房地产缩水导致金融资产价格缩水。开发商获取了房地产泡沫的暴利,银行和购房人承担房价泡沫破灭的风险和损失。但银行可以从国家获取帮困资金。最大损失者是购房人和民众。房地产泡沫破灭造成金融危机和经济下滑,民众收入减少。而政府注资银行是一种以公共财政挽救行业企业亏损的做法,侵害的始终是民众利益。因此而论,房地产泡沫获利的是开发商等少数人,损失的是民众利益。

建设部的有关统计数据显示,按城市人口计算人均住房面积已经达到27平方米,这已经是一个奢侈的数据了。从平均数看商品房供求关系是平衡的,而其从现有闲置商品房和闲置土地的数据来看,商品房正从“供求平衡”向“供大于求”过渡。然而,一些政府官员和开发商始终在鼓吹商品房“供不应求”,房价还要持续上涨数十年;高房价是城市竞争力的象征;政府的任务是保障中低收入的人有房住,不是有住房,这无疑是对开发商投机获取暴利的肯定;……。房价在新的调控政策背景下,上涨势头更加疯狂,民众的愤怒似乎已经麻木了。

全国有1亿2千多万的闲置商品房没有售出,还有更多的待建在建商品房。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》和房产上市公司的数据显示,最大的开发商土地储备达45平方公里(虽然有关部分否认这一数据,但未必真实)。种种迹象表明,房地产“供大于求”的趋势已经形成。开发商囤房囤地、鼓吹商品房“供不应求”推高房价一直到不到有效遏制。高房价不仅仅民众买不起房,而是加剧了社会收入分配不公,并对将来的经济稳定发展带来难以估量的威胁。

这里无意指责谁的责任,只是提醒有关方面证实房地产现状的严峻形势,不要因为房地产泡沫给地方财政带来的短期收益而做出违心的判断和政策主张。房价泡沫总有破灭的一天,银行房贷亏损引发金融危机、公共财政买单的做法不能历史重演。房贷资产证券化只是商业银行的一种短期投机融资套利措施,它不能跟本消除房地产泡沫破灭带来的金融灾难。只有彻底的消除房地产市场泡沫,让房价回归的到民众可以接受的价位、才是银行房贷资产债权安全的有效保障。而这要依靠打击开发商市场投机行为、惩戒理囤房囤地行为、治理开发商暴利的严格市场法律监管措施。

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