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房地产“供求矛盾”是如何造成的?   

2007-08-04 11:31:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价“狂飙”再次席卷各地房产市场。供求关系决定商品的价格,价格随着供求关系变化自发的涨落,这是客观的市场经济规律。开发商,经济学家,部分官员一直这么说。房价上涨的主要原因是“供需矛盾突出”造成的,商品房供应不足、买房需求旺盛,房价自然上涨。由于城市化进程不断加快,房地产市场的“供求矛盾”状况短期内不会改变。因而房价持续上涨是必然趋势。行政干预房价会破坏市场经济规律,让市场自发的发挥作用,这是开发商和部分经济学家肺腑之言!房价不断上涨在开发商、部分经济学家、部分官员那里成了“天经地义”的真理!民众只有怪自己“命”不好了。

“站着说话不腰疼”!开发商、部分经济学家、部分官员住着豪华的宅院,没有买房的压力和困惑,还有“宝马”轿车开着,所以可以大言不惭地宣讲“供求关系”决定房价上涨,“市场自由发展规律”拒绝行政干预房价上涨。那么是不是真的如开发商、部分经济学家、部分官员所说,房地产市场就是单纯的土地、商品房供应不足呢?这个商品房“供求矛盾”是如何形成的呢?

国家统计局发布的统计数据显示,上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米,上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米(这其中包括往年的储备土地面积)。可以看到,开发商买地的速度明显高于土地开发速度,已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。截止到6月末,全国商品房空置面积为1.24亿平方米。其中,空置商品住宅6562万平方米。上半年地方房地产相关税收增收占地方一般预算收入总增收额的比重达到26.6%,呈逐年加大的趋势。

这组关于开发商土地“供求矛盾”的谎言首先被揭穿,开发商每年都会有一定的闲置土地被储备,尤其是大中城市热点地块的土地。开发商是坐等地价上涨再开发,或者是干脆等着地及上涨炒卖地皮。而商品房的闲置面积就更大了。这些充分表明商品房的“供不应求”是开发商和部分官员、部分经济学的“谎言”;或者说商品房的“供求矛盾”是开发商故意制造出来的,目的就是制造“供不应求”局面趁机哄抬房价。地方从房价狂飙中获取了非常“利益”,自然愿意配合开发商唱“供求关系决定房价”的大戏。

《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

1999426日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定,连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

这就是一个奇怪的现象,一方面房地产市场虚假“供需矛盾”推高“房价”;另一方面开发商大量的储备土地不开发,大量商品房卖不出去。很多城市中闲置几年不开发的土地比比皆是。但是也没有看见那一块土地被依法收回。当初,恩格斯等人在形容资本主义经济现象时,曾形象地描绘资本家一方面宁可把剩余商品倒进海里也不降价销售;另一方方面市场上商品价格被资本家垄断不断飞涨。虽然事过境迁。但是今天开发商囤积土地、捂盘惜售人为制造商品房“供不应求”的局面,推高房价与恩格斯笔下的资本家经济危机时的表现何其相似!

囤积土地、有房不售仅仅是开发商制造“供求关系”失衡的一个方面。更多的是开发商和房产中介联合起来发布虚假的销售广告、签订虚假的购房合同等行为制造销售火爆的现象,误导民众买房炒作房价。被开发商收买或者蒙蔽的经济学家和部分官员则一同出来为房价上涨合理性、必然性呐喊助威。一场人为制造的“虚假”供求关系就这样出笼了。

可叹的是开发商储备土地长期不开发得不到法律制裁,商品房销售中的违法行为得不到法律纠正。更让人不可思议的是商品房销售中一旦出现了质量问题,或者开发商违约、擅自更改设计图纸等违法行为,买房人起诉到法院,很多时候法院也倾向于保护开发商的利益。买房人想到得到一个司法的公正保护也不容易。

开发商大声疾呼房地产为地方财政做出了巨大贡献,是功臣!因而从地方政府到监管部门、银行等有关部门都无一例外的倾向于为开发商说话。最让人不能容忍的是商品房“预售制度”,这是开发商不用花自己的钱就可以大量的套取“买房者”、银行、建筑商等他人的资金来获取暴利。

按照商品生产的一般规律,只能资本家必须投入资本购买原材料和机器设备等才可能完成商品生产过程,销售完成后才能获取剩余价值。而商品房预售制度使开发商不但不用使用自己的资本开发商品房,而且可以利用大量的“预售款”囤积土地,或者进行其它投资获利。这种不销售商品先获取“货款”的做法严重的破坏了公平竞争的市场规律。一个社会能够容忍个别行业长期存在超额的“暴利”这不是公平正义之举。

按照大中城市的房价现状,多数城市居民是不可能买得起房子的。而那些买到房子的一些人注定一生背负着沉重的银行债务包袱,这样的生活压力有何幸福感呢?民众对共同富裕的和谐社会是充满期待。开发商人为制造防地产“供求矛盾”直接导致多数人买不起房,加剧了社会贫富悬殊。实现民众共同富裕变得遥远。

市场经济不仅仅是一个“供求关系决定商品价格”的自由发展规律,还是一个法律严格监管的公平正义规律。不彻底切断开发商的利益纽带,依法整治闲置土地,打击违法吵房,限期销售闲置商品房,取消商品房预售制度等房地产市场存在的违法问题,房价就难以走上良性发展轨道。只要法制了,所有的经济热点问题、政治民主化问题都会迎刃而解。

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