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质疑“物业税”?治理房地产暴利是“猛药”  

2007-08-29 10:21:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于高房价的争论是此起彼伏,民众与开发商、一些官员和部分经济学家仿佛到了水火不容的地步。开发商和部分经济学家、少数官员一致认为中国房价狂飙的根本原因在于“供求关系”不平衡造成的,民众的购房需求远远大于商品房供应量。供求关系决定价格,这是客观的市场经济规律。短期内民众购房需求和商品房供应不足的局面不会改变,因而房价持续走高是不可避免的。高房价背后是开发商获取房产“暴利”,地方财政超常规增长。关于如何稳定和降低房价的意见和建议也是众说纷纭、各执己见。一些人提出开征“物业税”遏制炒房。“物业税”能否担当起稳定房价的重任呢?

表面上房地产“供求关系”不平衡引起房价走高的理论是现实存在。但是,这种房地产“供求矛盾”具有很大的欺骗性。首先,建设部的一些数据显示现在商品房建成面积90亿平方米,而城市需要购买商品房的人也就5亿人左右。在此,人均16平方米的住房面积已经不少了。如果继续建设下去,中国人的住房面积也太奢侈了,同时浪费大量的土地资源;

其次,截至2006年底全国有一亿两千万的闲置商品房没有售出。有大量的土地囤积没有开发,还有很多烂尾楼没有建成。这些数据说明商品房和土地供应不足是谎言;

第三,有关的统计数据显示开发商房地产利润最高可达60%,房地产业为地方财政贡献将近30%的收入。房地产的财富效应暴露出房地产才成为“投机”炒房赚钱的工具。这是房价上涨的根本原因。供求关系不过是开发商等利益关系群体蒙蔽民众的说辞;

第四,开发商进行虚假的广告宣传,人为制造虚假的交易繁荣局面,或者囤房不卖,或者内幕交易等人为制造楼盘销售火爆局面趁机哄抬房价,这就是所谓的商品房“供不应求”。

北京、上海、深圳、广州等城市的居民人均收入5000元左右,而这些城市城区房价在1万元每平方米左右。很现然,居民月收入买不到一平方米的房子。其他城市的收入和房价有类似的情况。虽然,这几年劳动者工资呈两位数增长。但是,工资基数偏低,增加的工资还不抵物价上涨的一个月消费支出。由于石油等能源价格和国际同步接轨,由能源价格上涨引发的物价全面普涨造成居民收入和消费支出倒挂,民众生活负担加重,贷款买房成为房奴后实际生活质量不断下降。

房价在宏观调控中不断上涨,民众对有关部门和开发商的非议越来越强烈。有人提出通过开征“物业税”阻止房价继续上涨。“物业税”旨在限制炒房,对开发商囤房不卖和个人持有多套住房者是一个很大的负担。理论上,“物业税”可以其他恶性炒房和开发商违规经营的作用。但是,要知道对于多数民众来说,买房居住是首选,以投资为主要目的购房者还不是多数。“物业税”如果全面开征对所有购房者都是一个负担,区别开证起不到遏制炒房作用。历次宏观调控政策都是增加商品房税费为手段,结果增加的房地产成本都转嫁到了购房者身上。“物业税”也不会例外。因此说,开征“物业税”稳定房价是个“馊主意”。

实事求是讲房价不断上涨是一个复合因素造成的。有地方政府产业政策的问题,有开发商违规经营的问题,也有市场需求的原因。但高房价最核心的原因是开发商获取房地产“暴利”和居民收入偏低问题。商品房的供求不平衡是源于开发商为了获取暴利人为造成的。居民收入偏低造成了购房者在房价预期上涨心理作用下产生的超前购房行为。找到了房价上涨的主要矛盾,就找到了解决问题突破点。

国有土地人由开发商获取超额的暴利,这是极不公平的实事。而开发商在暴利诱导下,违法违规经营又加剧了商品房供求不平衡。作为一般商品生产经营者利润高于30%就是不正常。而房地产不是什么高科技企业,开发商利润却在30%-60%之间,这很不公平。不立法削减开发商暴利就很难遏制商品房价格上涨。控制商品房成本是监控开发商利润的基本要求,为此要降低土地出让金和房产交易环节税费,这样才能保证商品房的价格在合理的区间。

一般来说,城镇居民的收入的四分之一用来买房,四分之一用来生活消费,四分之一用来抚养子女,四分之一用来养老等,按照这样的比例和房价对比后确定工资基数是解决居民买房难和能源价格不断上涨后居民生活负担加重的客观需要。实际上,目前城镇居民的收入仅仅能够满足10年前的商品房价格和能源价格消费水平,要让能源价格和土地价格等回归到10年前是不现实的。按照目前的房价,城镇居民人均收入1万元勉强可以应付目前的房价水平。大幅度提高居民的工资报酬水平是解决房价和能源等价格普遍上涨的迫切需要。

我们看到房地产宏观调控政策一次次无果而终,有人说是中央政策没有被地方严格执行,有人说是调控措施不得力,有人说是官商勾结腐败造成,还有人说是开发商违法违规法制不到位造成的,……。高房价是由多种原因造成的,宏观调控失败也是有多种原因造成的,既然高房价是由多种复合的矛盾形成,那么稳定和降低虚高的房价就要采取复合的手段这种手段不是简单的“加息”、“增加税费”等。开征“物业税”只能增加房地产成本,最终转嫁到购房者身上推高房价。。

而要从法律上消除房地产市场的违法违规行为,依法打击虚假交易、哄抬房价、囤房囤地行为;简化房地产开发交易中间的“税费”和土地出让金;公开商品房成本,依法限制开发商“暴利”;核心的是提高居民的劳动报酬水平和能源等国际接轨的物价水平相适应。由此而言,依法治理开发上暴利和大幅度提高居民收入是稳定房价的有效措施。

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